Как купить недвижимость в Каталонии
Как купить недвижимость в Каталонии?
Покупка недвижимости, особенно дома или квартиры, является, для любого человека или семьи, важной экономической операцией.
Подобные операции сопряжены со множеством факторов: строительство, урбанизация, юридическое оформление (кредиты, право собственности), налоги, правильная оценка на рынке, ожидаемые расходы и т.д.
Вот почему, будущий покупатель, прежде, чем совершить сделку, обращается в различные организации и учреждения или к специалистам, которые обладают знаниями, опытом и могут гарантировать квалифицированную помощь технического и методологического плана.
К таким организациям и учреждениям могут относиться специальные жилищные отделы, при местных органах власти, мэрии или особые информационные агентства по обслуживанию потребителей.
Кроме технической помощи по строительству и юридическому оформлению, можно получить компетентную консультацию в агентствах недвижимости.
Эти коллегиальные риэлтерские агентства признаны существующими в Испании законами, как учреждения, имеющие право на сделки с недвижимостью. Они могут осуществлять два вида деятельности:
а) консультация, помощь и экспертная оценка стоимости продажи недвижимости;
б) посредничество в сделках с недвижимостью, консультации и поиски дома или квартиры, в соответствии с запросами и возможностями покупателя.
Агенты могут также сводить покупателя с другими специалистами, которые обеспечивают сделку: юристами, нотариусами, чиновниками, регистрирующими собственность.
Когда собственность приобретена, необходимо обратиться в местную администрацию для её легализации.
И, в любом случае, желательно, чтобы специалист по сделкам с недвижимостью предъявил своё официальное удостоверение.
Далее мы покажем, какие шаги должен предпринимать покупатель, особенно если он не пользуется услугами специалистов-посредников.
Право на недвижимость
Во-первых, будущий покупатель должен удостовериться в праве продающего на данную собственность, ознакомиться с режимом, юридическим статусом недвижимости (свободна ли она или находится под официальным надзором; имеет ли горизонтальное управление или является неотъемлемой частью другой собственности, частью наследства, заложена и т.д.).
Регистрация собственности в каждом территориальном подразделении — самый надёжный юридический инструмент.
Только запись о купле-продаже в Регистратуре служит доказательством для третьих лиц.
Если покупатель зарегистрировал купленную недвижимость, он не рискует быть застигнутым врасплох тем, что дом заложен или существуют тяжбы по поводу этой собственности, и имеются иные обладатели.
Регистрация собственности носит общественный характер. Регистратура выдаёт специальный сертификат (ордер) на право обладания недвижимостью.
Во-вторых, покупатель недвижимости должен удостовериться, что дом был построен с соблюдением всех урбанистических норм и требований муниципальных властей, особенно, что он получил соответствующую Муниципальную лицензию на строительство, т.е., проект по строительству был одобрен, соответствует существующему плану застройки и проч.
Если продавец не предоставляет таких документов, можно обратиться в орган власти по месту расположения недвижимости.
В-третьих, документация на покупку. Документы (контракты) на покупку могут быть двух видов: частный и общественный.
Частный документ. Он должен быть зарегистрирован в нотариальной конторе продавцом, обладающим правом на недвижимость, покупателем и лицами, которые законным образом представляют их интересы.
Если речь идёт о домах, находящихся под официальным надзором, контракт должен быть, в обязательном порядке, завизирован в компетентных органах местной власти.
Если приобретается жилище на стадии проектирования или строительства, сумма предварительного взноса, в счёт стоимости дома, должна быть оговорена в страховом контракте или банковском поручительстве.
Покупателю вручается соответствующая бумага, каковую он должен аккредитовать.
Все эти операции затем оформляются нотариально, поскольку, до сих пор документ является действительным только для подписавших его сторон, а не для третьих лиц.
Общественный документ.
Общественным документом называется документ, подтверждённый нотариусом, который не только консультирует стороны, но гарантирует законность подписей и придаёт общественное звучание дате и содержанию купли-продажи.
Данный общественный документ необходим для записи собственности в Реестре.
Чтобы получить полную гарантию на приобретение, необходимо оформить сделку общественным документом и затем, сделать запись в Реестре.
В-четвёртых, подтверждение Реестром права на собственность имеет целью гарантировать, что записи о приобретаемой недвижимости совпадают с записями, сделанными ранее.
Поэтому, очень важно следить за правильностью записи о положении, праве на собственность, о жилой площади, квоте общественных властей в расходах за услуги, на содержание недвижимости и т.д.
Продавец, если речь идёт о новом объекте, должен вручить покупателю все требуемые документы по нормам безопасности и предъявить «лицензию и заключение муниципалитета о первом использовании помещений», так называемое «удостоверение о пригодности жилья».
Когда речь идёт о жилище под официальным надзором, предназначенном для постоянного проживания, от продавца нужно требовать «удостоверение о качестве», где, среди прочего, указываются максимальные расценки, полезная площадь и т.д.
Очень важно, чтобы покупатель познакомился с управляющим общества домовладельцев, так как этот человек предоставляет сертификат о состоянии платежей на месяц и отчитывается перед обществом.
Нужно также позаботиться о копии устава общества и квитанций из налоговой инспекции (об уплате налога на недвижимость) и из муниципального арбитража, неплатежи сказываются на собственности
Предварительный Договор
«Contracto privado de compraventa»
Contracto privado de compraventa — это официальный документ, в основном подписываемый представителями (поверенными) покупателя и продавца, обязывающий обе стороны к совершению сделки. В нем оговаривается цена, условия продажи и ожидаемые нестандартные ситуации. Продавец запрашивает «депозит», обычно 10% от суммы, который должен быть выплачен покупателем сразу при подписании предварительного договора.
В контракте прописываются штрафы для обеих сторон, налагаемые в случае разрыва соглашения. Обычно этот штраф равен сумме депозита. Чтобы избежать потери депозита, в договоре обычно оговариваются возможные условия аннуляции соглашения, например в случае, когда местный комитет по строительству не одобрит план застройки. Также в договоре оговариваются обязательства по доработке, включаемые в сумму сделки, и то, какая сторона будет ответственна за оплату дополнительных специальных (земельных) сборов — так называемых «plus valia». Также от продавца требуются доказательства того, что продаваемая собственность свободна от обязательств, спорных кредитных договоров и т.п., поскольку по испанским законам все эти договоренности и кредиты должен наследовать новый владелец. (В Испании кредит «привязывается» к недвижимости, а не к владельцу).
Документ сделки
«Escritura de compraventa»
Escritura de compraventa (эскритура), или документ сделки, подписывается в присутствии нотариуса и переводит собственность продавца в собственность покупателя при подтверждении поступления оплаты на баланс продавца. Копию договора можно предварительно получить у нотариуса, чтобы его мог прочитать ваш поверенный. Нотариус — это независимый представитель государства, берущий обязательства по проверке документов с обеих сторон. Он должен проверить в Регистре собственности и получить подтверждение того, что продавец официально является владельцем, и удостовериться, что продающаяся собственность свободна от дополнительных кредитных обязательств. Когда «эскритура» подписана обеими сторонами, нотариус сразу же отсылает новые данные, включающие данные о перемене владельца, в Земельный комитет.
Сделка будет считаться завершенной только тогда, когда эти данные поступят в Земельный комитет. Нотариус также подтверждает, что все налоги и обязательства, связанные с продажей собственности, оплачены правильно и полностью, — обычно в течение нескольких недель.
Незадолго до подписания «эскритуры» покупатель должен осмотреть недвижимость, чтобы убедиться в том, что никаких повреждений за время, прошедшее с момента подписания первичного договора, не произошло. При покупке «вторичного» жилья покупатель также должен убедиться, что все задолженности погашены. Все нюансы будет намного труднее решить, если они всплывут после подписания. Поэтому при необходимости можно попросить нотариуса отложить сделку.
Если покупатель не имеет возможности лично присутствовать на подписании, он может оставить кому-то доверенность, оформленную в присутствии нотариуса. «Нерезиденты» должны предоставить «сертификат нерезидентов» (бумага, подтверждающая, что они не являются гражданами Испании — «escritura de no residencia») в течение месяца после подписания «эскритуры».
NOTA SIMPLE INFORMATIVA
Когда регистрация полностью завершена, Регистр Собственности по запросу владельца недвижимости или агентства, выдает выписку — краткосрочный документ (срок действия три месяца) называемый NOTA SIMPLE INFORMATIVA. Данный документ содержит информацию характеризующую: место положение недвижимости, его тип, площадь участка или долю во владении участком земли, площадь всех построек, полезную площадь, имена владельцев и их доли в собственности, полную информацию по ипотечному кредиту, взятому под эту недвижимость.
В дальнейшем NOTA SIMPLE с не истекшим сроком действия пригодится для получения многократной визы.
