Как купить недвижимость на побережье Alt Maresme?
КАК КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ НА ПОБЕРЕЖЬЕ ALT MARESME?
Испанское законодательство надежно защищает права собственников и их собственность и позволяет купить недвижимость в Испании гражданам иностранных государств на тех же основаниях, что и испанцам. Это обстоятельство наряду с исторически сложившимся отношением испанцев к частной собственности создали благоприятные условия для развития рынка недвижимости.
Чтобы купить недвижимость в Испании необходимо пройти следующие основные этапы.
1. Виллы, коттеджи, апартаменты, квартиры и бунгало можно выбрать на нашем русскоязычном (www.fincasromar.com) сайте. При необходимости мы направляем дополнительную информацию по имеющимся вариантам. По запросу Клиента мы также подбираем другие варианты объектов и направляем их на рассмотрение. В случае заинтересованности организуем поездку Клиента на Коста дэль Марезме для ознакомления с объектами недвижимости на месте.
Разумеется, поиск и просмотр вариантов может вестись при участии покупателя уже с самого начала, если он уже находится в Испании или же сразу готов сюда приехать.
После выбора и принятия решения о покупке недвижимости производятся действия, связанные с оформлением сделки купли-продажи.
2. Первым шагом при этом является проверка документов на приобретаемый апартамент, коттедж или виллу. Многие иностранные граждане покупают недвижимость в Каталонии на вторичном рынке. В этом случае проверяются следующие основные документы.
— Эскритура (Escritura de compraventa) с отметкой о регистрации в государственном регистре собственности (Registro de la Propiedad), другими словами — документ, подтверждающий право собственности на данную недвижимость и содержащий подробную информацию о ее характеристиках.
— Nota Simple, выписка из государственного регистра собственности, подтверждающая, что на настоящий момент данная недвижимость в Испании действительно принадлежит Продавцу, что она не заложена и не находится под арестом.
— Квитанция об уплате ежегодного муниципального налога на недвижимость (IBI), где также указывается кадастровый учетный номер объекта и его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость является важным элементом, так как впоследствии на ее основе исчисляются некоторые налоги.
Имеются другие документы, которые также необходимо проверить.
Если это покупка недвижимости на первичном рынке от фирмы-застройщика важно убедиться, что она задекларирована в налоговых органах для начисления налога. Необходимо проверить также, оформил ли застройщик документы на новое строительство (Declaracion de obra nueva). При нелегальной застройке вполне возможно, что впоследствии Покупатель не сможет зарегистрировать свою собственность. При покупке апартамента, квартиры и т.д. в новом жилом комплексе необходимо проверить, зарегистрирован ли план застройки в местном муниципалитете. Это поможет избежать таких серьезных проблем, как отсутствие подачи воды или электроэнергии и т.д.
Если это покупка недвижимости в Испании с использованием ипотечного кредита, то тщательную проверку всех необходимых документов производит также соответствующий испанский банк.
3. После завершения проверки документов готовится частный контракт купли-продажи, где указываются намерения Сторон, оговаривается цена, условия оплаты, сроки и прочие условия. При подписании такого контракта с Продавцом при участии испанского лицензированного агентства недвижимости или/и адвоката Покупателя производится оплата задатка.
Если покупка недвижимости производится на вторичном рынке, то задаток обычно составляет 10% от полной цены сделки, хотя по договоренности сторон он может быть и иным. Рекомендуется зачислять указанные средства на специальный счет агентства или адвокатской конторы, а не выплачивать их непосредственно Продавцу. По выбору Покупателя оплата производится банковским чеком или наличными. Если в дальнейшем по каким-то причинам Покупатель отказывается от сделки, то указанный задаток удерживается в пользу Продавца. И наоборот, в случае отказа Продавца последний обязан выплатить Покупателю неустойку в двойном размере.
При покупке апартамента или квартиры на первичном рынке, в том числе на стадии строительства, фирмой-продавцом могу быть предложены различные варианты оплаты. Это может быть первоначальный платеж при подписании контракта в размере 25-30% от общей стоимости недвижимости и окончательный расчет в нотариальной конторе при подписании эскритуры (купчей) и вручения ключей. Или же оплата может быть разбита на несколько этапов. Такой вариант чаше встречается при строительстве вилл и коттеджей.
Частный контракт купли-продажи является общепринятым, но не обязательным элементом сделок. При готовности Продавца и Покупателя и наличии всех необходимых документов и средств для оплаты в полном объеме Стороны сразу же могут совершить сделку в нотариальной конторе.
4. Частный контракт при покупке недвижимости лишь отражает намерения Сторон и условия сделки, но не осуществляет переход права собственности от Продавца к Покупателю. Поэтому по закону необходимо подписание нотариального контракта (Escritura de compraventa) в присутствии испанского нотариуса. Испанские нотариусы — исключительно государственные служащие и призваны следить за соблюдением закона. Именно такой нотариальный акт формально передает Покупателю право собственности на приобретаемую недвижимость в Испании.
Эскритура может быть оформлена практически сразу после подписания частного контракта купли-продажи, необходимо лишь зарезервировать время в нотариальной конторе. Однако, по договоренности Сторон она может быть подписана и несколько позже, например, через неделю или несколько недель, если Покупателю требуется время для подготовки финансовых средств для окончательного расчета и получения идентификационного номера иностранца (NIE).
В момент подписания Эскритуры в нотариальной конторе Покупатель производит окончательный расчет с Продавцом, т.е. оплачивает оставшиеся 90% цены при покупке на вторичном рынке или же соответствующий остаток при покупке в новостройке. Оплата обычно производится банковским чеком. Какую-то часть обычно можно оплатить наличными. В завершении Покупателю вручается копия нотариального акта (Copia Simple) и он становится новым владельцем недвижимости. Сразу же после завершения сделки нотариальная контора официально информирует об этом государственный регистр собственности.
Если покупка недвижимости в Испании осуществляется с использованием ипотечного кредита, третьим участником сделки становится банк. В ходе ее оформления Покупатель открывает счет в соответствующем банке и, в зависимости от условий кредитования, осуществляет первоначальный платеж в размере 20-40% от стоимости апартамента, квартиры или виллы. Затем в нотариальной конторе наряду с Эскритурой купли-продажи Покупатель подписывает также договор с банком об ипотечном кредитовании (Escritura de prestamo). В этот момент окончательный расчет с Продавцом производит представитель банка.
5. После этого приобретенная недвижимость должна быть зарегистрирована на имя Покупателя в государственном регистре собственности (Registro de la Propiedad), куда и направляется соответствующая копия нотариального акта (Escritura de compaventa). Процесс регистрации обычно длится 1-3 месяца, и после его завершения за Покупателем окончательно закрепляется право собственности и он получает копию Эскритуры с отметкой о регистрации.
6. В ходе сделки должны быть уплачены определенные налоги и сборы. Хотя закон не регламентирует это, сложилась определенная практика. Если покупка недвижимости в Испании производится на вторичном рынке, Покупатель платит налог, связанный с переходом права собственности на недвижимость в размере 7% от декларируемой цены покупки, т.е. указанной в купчей, а также сбор за регистрацию приобретенной собственности в государственном регистре, который рассчитывается по специальной шкале и обычно колеблется от полутора сотен до нескольких сот евро. Продавец обычно уплачивает нотариальный сбор по официальной шкале расценок (несколько сот евро) и муниципальный налог (Plus Valia), связанный с увеличением стоимости земельного участка под объектом с момента его последней продажи. В случае покупки апартамента, квартиры или бунгало этот налог чисто символический. При приобретении усадьбы или виллы с большим земельным участком, особенно через много лет после ее последней продажи, он может составлять несколько процентов от ее цены.
Однако, по договоренности Сторон порядок уплаты налогов и сборов может быть иным.
Если это покупка новой недвижимости в Испании у фирмы-продавца, имеются лишь незначительные различия.
Стоимость услуг адвоката обычно составляет 1% от суммы сделки купли-продажи. Аналогичные услуги лицензированного агентства недвижимости (т.е. если требуется только юридическое сопровождение) обходятся заметно дешевле.
Мы непрерывно работаем с нашим Клиентом с самого начала и до полного завершения сделки, координируем все действия и осуществляем постоянный контроль.
