Возможности инвестиций в провинции Барселона
Эксперты APIs Catalunya утверждают, что, приобретая собственность в Каталонии, клиенты надежно защищают свои сбережения от инфляции. Рост цен на недвижимость заметно превышает существующие банковские ставки. Согласно прогнозам жилье здесь и впредь будет дорожать.
Есть также несколько способов не просто вернуть деньги, вложенные в испанскую недвижимость, но и заработать на ней. Первая из таких возможностей — предоставление виллы или апартаментов в аренду. Так, сдавая одну квартиру, можно рассчитывать на 15%-ную прибыль, а предлагая блок из 10 апартаментов- около 22%. Комиссия агентству, занимающемуся поиском арендаторов, составит 5-7% от годового дохода хозяина. Порядок цен на вторичном рынке жилой недвижимости следующий: комфортабельные квартиры на первой полосе у моря продают по 2000-2500 евро за квадратный метр, а апартаменты класса люкс с бассейном и террасой — примерно по 3000 евро за квадрат. Минимальная цена апартаменты -120 тыс. евро, виллы — от 400 тыс. евро.
Пожалуй, наиболее удачным способом размещения средств можно считать строительство жилья на условиях частичной предоплаты. Схема такова: вначале инвестор вносит 10-15% от стоимости приобретаемой недвижимости, а остальные деньги поступают от вкладчика частями в процессе строительства. Землю под сооружаемым зданием выкупать необязательно -достаточно ее просто зарезервировать. Довольно важно предусмотреть страхование возводимого имущества: это гарантирует оплату любого строительного дефекта в течение 10 лет. Готовый объект можно также сдать в аренду или продать. Новое строительство является весьма прибыльным (от 30 до 55%) делом, поэтому среди иностранцев находится много желающих его осуществлять. Подобные проекты быстро находят своих инвесторов. Стоит учесть, что доходность напрямую зависит от качества недвижимости. Поэтому потенциальному покупателю неплохо прибегнуть к услугам консультанта — опытного в деле строительства специалиста.
Высокую рентабельность имеет также коммерческая недвижимость. Нередко наши соотечественники организуют в Каталонии собственный бизнес. Чаще всего они заняты в сферах торговли, туризма, ресторанного и гостиничного дела, строительства. Интересно, что по сведениям самих испанцев, наибольшим спросом у покупателей пользуются не четырех- или пяти-, а трехзвездочные гостиницы. Оказывается, именно эта категория отельного бизнеса самая доходная. Что касается строительства, то наиболее перспективной в данной отрасли является поставка импортных отделочных материалов — мрамора, дерева, паркетной доски, — которые в последнее время заметно подорожали.
Законы рынка
Испанское законодательство требует от нерезидентов получения в налоговом органе идентификационного номера иностранца (NIE). Это необходимо для последующих банковских операций и регистрации всех объектов недвижимости, приобретаемых данным физическим лицом.
Если подходящий дом или квартира найдены и решение о покупке принято, не следует торопиться сразу вносить деньги. Стоит удостовериться, что данная недвижимость подлежит продаже, то есть свободна от обременении и задолженностей, чиста с юридической точки зрения или не идет под снос.
Для этого нужно обратиться в местный муниципалитет за выпиской из реестра, содержащей подробную информацию об объекте.
Далее составляют договор о намерениях с указанием обязательств сторон. После этого вносят залог в 2-5% от стоимости приобретаемого жилья, который резервирует объект за покупателем. Завершающий этап сделки — встреча у нотариуса, где заключают договор купли-продажи (экскритура). Продавцу уплачивают оставшиеся деньги, и нотариус оформляет право собственности. Затем сведения о факте покупки заносят в реестр и через полтора-два месяца, после проверки правильности оформления документов, новому владельцу выдают оригинал купчей. Очень важно получить свидетельство того, что в реестр были внесены изменения, ведь до этих пор покупатель не является полноценным собственником недвижимости.
Нотариальный сбор за заключение сделки составляет 4%, но по истечении двух лет покупатель имеет право вернуть 3%. Продавец, уплативший 5%-ный налог на прибыль, через год тоже может забрать от 1 до 4%. Сказанное одинаково справедливо как для резидентов, так и для нерезидентов. Для иностранцев данная информация особенно важна, поскольку нередко нечистоплотные маклеры, располагая доверенностью на проведение операций и пользуясь незнанием своих клиентов, присваивают эти средства.
Если говорить об основных сборах, которые предстоит выплачивать владельцу недвижимости, то подоходный налог в Испании составляет от 20 до 41% по прогрессивной шкале, налог на доход от земельной собственности — 11%, а налог на имущество — 0,1%.
Приобретая новостройку или вторичную недвижимость в провинции Барселона, иностранные граждане нередко обращаются в банк за кредитами. Как правило, их оформляют на 10-20 лет (здесь неохотно заключают договора на срок меньше 11 лет) при условии внесения 30-40% собственных средств. Ипотечная ставка составляет 3-5% годовых. Кстати, зачастую именно тщательная банковская проверка при выдаче кредита является наиболее надежной гарантией юридической чистоты приобретаемого объекта, поэтому многие клиенты, даже способные сразу заплатить запрашиваемую сумму, все-таки предпочитают ипотечную схему.
Приобретая новостройку или вторичную недвижимость в Испании, иностранные граждане нередко обращаются в банк за кредитами. Как правило, их оформляют на 30 лет при условии внесения 30-40% собственных средств. Ипотечная ставка для нерезидентов Испании составляет на июль 2006 г. ровно 3,5% годовых.
Для одних приобретение недвижимости на Пиренейском полуострове прежде всего перспективные инвестиции, для других — возможность каждый сезон отдыхать в собственном доме на берегу Средиземного моря. И в том и в другом случае приобретенный объект со временем растет в цене. За последние пять лет жилье в Каталонии дорожало в среднем на 10-15% в год. При этом недорогая недвижимость растет в цене порой быстрее, чем виллы стоимостью $1-3 млн. Да и последующая продажа «экономичных» объектов происходит намного быстрее. Возможно, элитная недвижимость продается с замедленными темпами, но это объясняется еще и тем, что не могут люди покупать виллы стоимостью несколько миллионов каждый месяц. Бум наших богатых новых русских прошел, шальных денег уже нет, и, конечно, бума никакого нет. Спрос на недвижимость в провинции Барселона — это в большей степени экономический и средний класс, но он стабильный. Сегодня именно спрос со стороны среднего класса формирует ценовую политику на рынке испанской недвижимости. Если совсем недавно случайные миллионы российских бизнесменов шли на покупку исключительно домов класса «люкс», то у современного российского покупателя к за рубежной недвижимости другой подход. Для него покупка недвижимости — это способ вложить средства в ликвидное имущество, на котором можно заработать за счет роста цен на жилье.
Люди обратили внимание на недвижимость в провинции Барселона, и люди путешествуют. Потому что столица Каталонии рядом, потому что Франция рядом. На Коста дэль Марезме совсем другая природа, воздух, там все в сосновых лесах. То есть если сегодня на Коста-дель-Соль можно купить квартиру за €100 тыс., то под Барселоной за эту цену недвижимости уже не найти. Минимум €120-150 тыс., и то если повезет. Сегодня многие россияне едут в северную часть Испании, хотя стоимость жизни там выше, чем в других областях. Многие предпочитают иметь там жилье, поскольку помимо пляжа и моря там доступен еще и горнолыжный спорт. Опять же рядом офшорная зона Андорра — от Барселоны до нее 100 км на машине по автобану. Стоит отметить, что жилье в этом районе стоит дороже еще и из-за того, что качество строений в горной местности выше, чем на побережье.
В центре Барселоны цены на недвижимость на порядок выше, чем на побережье. Даже в пригороде недвижимость дороже, чем у моря. Есть и эксклюзивные предложения. Например, в горах недалеко от моря. Здания сложены из старого камня, с видом на море и лес. Люди покупают, реставрируют. Такой объект в полуразрушенном состоянии может стоить от $1 млн до примерно €4-6 млн. Некоторым усадьбам доходит до нескольких тысяч лет. Некоторые интересны в плане инвестиций, чтобы сделать там отель.
Побережье Costa del Maresme находится в 50 км. от столицы Каталонии на севере сторону Франции. Есть автобан С-32 и национальное шоссе N-2.
