Грозит ли Испании новый «обвал» рынка недвижимости?
Свою обеспокоенность сложившимся положением вещей в отношении цен на дома и квартиры неоднократно высказывал Банк Испании. Официальные данные о состоянии данного сегмента рынка получили отражение в недавно опубликованном исследовании Аналитической Службы Банка Испании, который стал главным рабочим документом для специалистов по рынку недвижимости.
Для наблюдений за изменением конъюнктуры рынка был взят временной отрезок с 1976 по 2002 год. При расчётах исследователи руководствовались несколькими различными параметрами, среди которых 0,8%-ное увеличение семейных доходов, 5,75% – номинальный размер процентов и среднегодовое повышение на бирже 2,6%. В первой части документа содержатся основные характеристики испанского рынка недвижимости в сравнении с другими странами Евросоюза, а также наблюдения за эволюцией его конъюнктуры с прогнозами на ближайшие несколько лет.
Колебания цен во многом зависят от года строительства и от местонахождения жилья.
Согласно полученным данным, расходы на жильё составляют в Испании около ⅔ семейного бюджета. Операции с жилой недвижимостью составляют около 1/3 активов финансовых учреждений. Дальнейшее повышение цен уже может может существенно отразиться на национальной экономике и здоровье финансовой системы страны, оказать существенное влияние на потребительскую активность населения. Уже сегодня 58% от ВВП составляют расходы на содержание жилья и 7% от ВВП – инвестиции в жильё.
Колебания цен во многом зависят от года строительства и от местонахождения жилья. Как показало исследование, цены на новые дома и квартиры на 3%, 13% и 28% превышают цены на аналогичное жильё, давность которого составляет соответственно от 1 до 10, от 11 до 20 и от 20 лет и выше. Цены на жилые помещения, находящиеся в Мадриде и Барселоне составляют от 160% до 180% от средней стоимости жилья в целом по Испании.
Выводы ясно свидетельствуют о том, что номинально за вышеобозначенный период цены на жильё в Испании выросли в 16 раз, однако с учётом того, что доходы испанских семей в среднем возросли в 3,5 раза, реальное увеличение составило не более, чем 2 раза. Примечательно, что рост цен на жильё в Испании никогда не проходил равномерно, а наоборот, осуществлялся скачкообразно. Наибольшие скачки цен зарегистрированы в периоды с 1977 по 1979, с 1986 по 1991 и с 1998 по 2002 год. В остальные периоды рост цен был умеренным, наблюдались даже периоды стагнации.
А как выглядит ситуация в других странах? В то время как в Испании повышение цен на жильё составило в среднем 2,9%, в Великобритании зарегистрирован показатель 3,1%. Во Франции и в Германии напротив, рост цен составил от 0,0 до 0,5%. В ряде стран взлёт цен на жильё компенсировался последующией корректировкой конъюнктуры. Так, например, в Финляндии за почти 100%-ным повышением цен на жильё с 1984 по 1991 год, последовало 47%-ное подешевение квартир с 1989 по 1993 год.
Испанский рынок недвижимости демонстрирует прямо противоположную тенденцию. За тот же самый период в Испании цены на жильё упали на 17%, чтобы взлететь более чем на 103% с 1984 по 1991 год. С 1997 по 2002 год рост цен на жильё по всей стране вновь прибавил темпы, составив 55%.
Между тем жилая недвижимость служит одним из наиболее привлекательных объектов для семейных инвестиций. И это естественно, так как приобретение жилья удовлетворяет одну из первичных потребностей человека –иметь крышу над головой. Определяющими факторами спроса являются выгодные проценты, семейная рента, демографические факторы, альтернативные инвестиционные фонды, кредиты, налоговые льготы и.т.п. В отличие от спроса, предложение подчиняется более жёстким законам. Определяющими факторами являются здесь прежде всего относительно медленные темпы строительства и ограниченное количество земли.
Предложение определяется относительно медленными темпами строительства и ограниченным количеством земли
Исследование позволило заключить, что в ближайшее время цены на жильё будут держаться на уровне на 8-17% выше, чем это необходимо для поддержания экономического равновесия. Такое завышение цен нельзя назвать грабительским, особенно по сравнению с некоторыми отдельными периодами в истории страны. Можно ли улучшить существующее положение вещей? Да, путём постепенного снижения индексов роста цен (которые должны стать меньше индекса инфляции) в течение нескольких ближайших лет. Грозит ли Испании новый «обвал» рынка недвижимости? На ближайшее будущее серьёзных потрясений в данном сегменте рынка не предвидится – отвечают аналитики.
