Рост и динамика цен на недвижимость в Каталонии
Сегодня Каталония — не только прекрасное место для летнего отдыха, но и один из наиболее выгодных европейских вариантов вложения средств в недвижимость. По прогнозам Каталонской Ассоциации ипотечных кредитов, в 2004 году рост цен на жилье сохранит свои темпы и составит более 10%. Другие риэлтерские объединения в своих оценках доходят до 14,7%, отмечая при этом, что высокий спрос на жилье сохранится в стране еще по крайней мере три года.
Испания на сегодня осталась практически единственной европейской страной с развитой экономикой, в которой понижения цен на недвижимость не происходило уже 40 лет! Именно 1965-м датируют испанские риэлтеры первый резкий скачок цен на недвижимость. В это время основной его причиной стала массовая миграция самих испанцев в большие города, повлекшая за собой ажиотажный рост спроса на недвижимость в крупнейших городах — Барселоне, Мадриде, Бильбао, Пальма-де-Мальорке. После этого небольшой и плавный рост цен сохранялся до 1988 года, которым датируется начало «немецкого вторжения» на непокоренную Испанию. Скачкообразный рост цен продлился пару лет, в начале 1990-х вновь перейдя на плавную прямую умеренного роста. Следующей исторической вехой становится 1999 год, связанный как с началом «русских сезонов» в Испании, так и с ростом внимания к стране со стороны различных европейских инвесторов, которым совершенно справедливо показалось, что испанская недвижимость выглядит несколько недооцененной по сравнению с другими странами зоны евро. Итогом стал очередной скачок цен.
С началом нового века темпы немного понизились по сравнению с ударными 1999-2000 годами, но они продолжают радовать инвесторов. Наибольший прирост показала недвижимость на Коста дэль Маресме и в самой Барселоне — порядка 50% за последние три года. На втором месте Мадрид (и в особенности наиболее востребованный район Саламанка) с приростом на уровне 38% за тот же период. Остальные районы выросли в цене немногим менее 33%.
Покупка — одно удовольствие, но с местными особенностями.
Вступить в права собственности на испанскую недвижимость предельно просто, но по-испански — немного долго и немного дорого. В принципе, собственником недвижимости может стать как резидент, так и нерезидент, т. е. организация, зарегистрированная на территории другого государства или частное лицо (лица), являющееся иностранным гражданином. Ограничений на приобретение недвижимости нерезидентами не существует. Собственником же в итоге является тот, кто записан в официальном документе — эскритуре (Escritura Publica). После совершения сделки купли-продажи подписанная в присутствии испанского нотариуса эскритура направляется в территориальный регистр собственности, где ей присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома.
Правда, эта простота стоит определенных денег — вступление в права собственности по испанским законом обходится как минимум в 10% от стоимости объекта.
Сам процесс регистрации проходит по-испански — не спеша, с перерывами на сиесту — и занимает порядка трех месяцев. Показательно, что только нотариальное подписание контракта купли-продажи недвижимости без использования ипотечного кредита занимает по испанским нормативам от семи до 20-ти рабочих дней, а с использованием ипотеки — от 30-ти до 40 дней.
Как купить в рассрочку?
Как и во всем нормальном мире, жилье в Испании практически повсеместно приобретается с использованием ипотечных кредитов. По данным испанской Ассоциации ипотечных кредитов, задолженность населения Испании по ипотечным кредитам составила по итогам достоверно обсчитанного 2002 года 369 млрд. 619 млн. евро, а в 2003-м она выросла еще более чем на 20%. Кредиты с фиксированной ставкой кредитования, остающейся неизменной в течение всего времени его погашения, более часто используются при сроках кредитования от пяти до семи лет.
Ежегодные налоги на испанскую недвижимость составляют 0,3% от ее стоимости в сельской местности и 0,4%, когда она расположена в черте города. Страховка тоже не слишком дорога — 100-250 евро за апартаменты и 250-400 евро за отдельно стоящий дом. Интересно, что эти ставки приблизительно в два раза меньше стоимости испанского полиса ежегодного страхования автогражданской ответственности (ОСАГО).
И уж попросту низки по европейским меркам затраты на содержание недвижимости. Электроэнергия обходится приблизительно в 0,1 евро за кВт/ч, стоимость воды составляет 0,42 евро за куб за первые 45 кубометров в течение первых трех месяцев и 0,84 евро за кубометр при превышении этого объема в течение того же периода, абонентская плата за телефон — не более 20 евро в месяц. Ежегодно также необходимо платить 50 евро за вывоз мусора и 100 евро за обслуживание урбанизации. В итоге за год вполне реально уложиться в 400 евро за квартиру без учета стоимости израсходованной воды и электроэнергии — немцы при этих подсчетах удивленно и с завистью поцокивают языками.
Где быстрей всего приумножить деньги?
Огромная популярность Каталонии у некрупных зарубежных инвесторов привела к тому, что, по данным журнала Economist, стоимость квадратного метра за последние два десятилетия дорожала в Испании в шесть с половиной раз быстрее, чем в среднем по миру. Причем определенная недооцененность испанской недвижимости здесь не главное — в той же Турции жилье гораздо дешевле, немцев также много, только там они предпочитают жить в отелях, а в Испании приобретают собственный дом или квартиру.
Если квартира или вилла в стране покупается исключительно для кратковременного летнего семейного отдыха, заработать на сдаче вашей собственности в аренду на оставшийся период удастся совсем немного. Аренда любых объектов, за исключением элитного сектора, достаточно дешева — годовой доход от сдачи в аренду колеблется от 3 до 6% в зависимости от места и его престижности, что позволяет лишь покрывать проценты по выплатам ипотечного кредита. Поэтому основной доход на вложенный капитал приносит собственно рост цен на недвижимость. Как уже отмечалось выше, сейчас в среднем по Испании он колеблется в пределах 12-14% годовых. Из этого правила есть исключения, к которым в первую очередь относятся престижные старинные дома в Мадриде и Барселоне и элитные виллы на наиболее востребованных европейцами курортах в Марбелье, на Коста дэль Маресме и Коста-Брава.
Однако элитные особняки в Барселоне демонстрируют уверенный рост на уровне 18-20% в год на протяжении последних четырех лет. Ведь росту цен в столице Каталонии в первую очередь способствует крайне малое количество новых объектов, которые за счет их местоположения и качества строительства можно отнести к элитным. Поэтому в основе рынка лежат продажи старинных домов, выставляющихся на продажу очень редко и по ценам, заведомо превышающим предыдущую аналогичную продажу.
Сейчас стоимость престижных домов в Барселоне находится в районе 10 тыс. евро за квадратный метр, однако величина эта достаточно условная, поскольку одной из главных ценовых характеристик здания в центре крупнейших каталонских городов является его историческая ценность, определяемая индивидуально в каждом случае. Два других параметра, которые могут существенно повлиять на цену элитной квартиры в Барселоне, — наличие либо отсутствие достойной охраны здания и консьержа, а также наличие паркинга. Серьезная криминогенная ситуация в столице действительно может снизить стоимость квартиры, находящейся в старинном здании без консьержа, а это для Барселоны отнюдь не редкий случай. С паркингом дела еще хуже: «Многие покупатели идут на компромисс в отношении паркинга. Даже не во всех новых зданиях местными властями разрешено иметь стоянки для частных автомобилей», — отмечает госпожа Дорадо.
Рост стоимости вилл в элитных курортных местах также превышает средние по Испании и составляет в последние годы 17-18%.
Как делать бизнес на испанской недвижимости?
Высоки показатели доходности и у различных вариантов инвестирования средств в новое строительство. Правда, здесь чужакам особо делать нечего, поскольку испанцы достаточно серьезно монополизировали сектор нового коттеджно-бунгального строительства и создания урбанизаций (освоение прибрежных территорий под жилое строительство).
В этом плане испанские обычаи очень сходны с реалиями нашей столицы: чтобы приобрести большой кусок сельскохозяйственной земли и переоформить ее под жилищную застройку, необходимо иметь определенный административный ресурс — так, во всяком случае, утверждают сами испанские риэлтеры. При удачном раскладе доходность таких операций может достигать 100%: в случаях, если земля находится в километровой прибрежной зоне либо в одном-двух километрах от моря, но на некоторой возвышенности с хорошими видовыми характеристиками.
Менее крупные испанские инвесторы, вкладывающие средства в покупку земельных участков с подрядом (стоимость строительства в Испании повсеместно составляет 700-900 евро за квадратный метр) в новых урбанизациях для последующей продажи готовых вилл, зарабатывают порядка 35-40% на вложенный капитал в зависимости от удачности проекта. Хотя лучшие участки все равно расходятся в соответствии с неофициальными местными обычаями «по своим», в этом секторе могут попытать счастья и нерезиденты.
Испанские риэлтерские агентства активно продвигают среди иностранцев проекты, связанные с вложением средств в различного рода коммерческую недвижимость — начиная со стандартных ресторанов и мини-отелей и заканчивая специфическими лимонными и оливковыми плантациями и виноградниками. Возможно, наши соотечественники начали приобретать уже и промышленные предприятия, занимающиеся производством консервов и местных вин. Однако пока куда больше примеров инвестиций в ресторанный и гостиничный бизнес.
