Ипотека по-испански
Из прошлого испанской ипотеки
Развитие ипотеки в Испании за время ее становления сталкивалось с немалым количеством проблем. Постоянные колебания курса песеты, сравнительно высокие для Европы темпы инфляции не позволяли сделать ее общедоступным инструментом. В начале 90-х годов ситуация начала постепенно меняться к лучшему. К тому времени страна стала действенным членом Европейского экономического союза, поддерживающим тенденции дальнейшего объединения Европы, включая создание кредитно-денежного союза. В 1992 году в Маастрихте Испания взяла ряд обязательств, предусматривающих достижение финансовой стабильности песеты, низких темпов инфляции и процентных ставок. Снижение инфляции подогрело спрос на ипотеку со стороны испанцев: 8-12% годовых показались приемлемой платой за покупку недвижимости прямо сейчас, тем более что жилищный вопрос для большинства семей стоял остро. Множество испанцев в возрасте от 20 до 30 лет были вынуждены жить под одной крышей с родителями, не имея возможности создавать собственные семьи из-за отсутствия жилищных перспектив. В середине 90-х резко выросли темпы строительства, стали реализовываться правительственные программы доступного жилья. До боли знакомая россиянам картина.
На испанском рынке появилось много иностранных покупателей, в первую очередь из Великобритании и Германии. Спрос на жилье в курортной зоне заметно вырос. Предложения недвижимости в Испании были привлекательными не только по причине сравнительно низких цен, но и благодаря разнице в курсах валют. Так в стране начался подъем рынка недвижимости, подкрепляемый как внутренним, так и внешним спросом. Ежегодный рост стоимости жилья в Испании, стабильно превышающий минимум в 15%, не останавливал, а наоборот подогревал интерес покупателей, доказывая благоприятный инвестиционный климат.
Банки активно взялись за разработку и реализацию различных стратегий развития ипотечного кредитования. На рынке появилась жесткая конкуренция. Благодаря тому что кредиты выдавали не только испанцам, но и всем иностранцам, приток капитала в испанский банковский сектор извне увеличился. Вторая половина 90-ых годов стала периодом активного развития и популяризации ипотеки в стране. Но пока песета была национальной валютой Испании, темпы инфляции продолжали оставаться высокими. Это мешало дальнейшему развитию кредитных инструментов.
В 2002 году в обращение входит евро. С этого момента Европейский центральный банк (ЕЦБ) приступил к осуществлению единой денежно-кредитной политики, объектом которой были далеко не однородные экономики стран — участниц Европейского экономического и валютного союза. Аккуратные действия ЕЦБ привели к достижению финансовой стабильности в Испании при низких (порядка 3%) темпах инфляции. Настали времена дешевой ипотеки.
Ипотека в Испании сегодня
Конечно, условия ипотечного кредитования для испанцев и нерезидентов неодинаковые. Поэтому не обольщайтесь, узнав, что в Европе можно взять кредит на полную стоимость недвижимости. В данном случае речь не идет об иностранцах. Но следует отметить, что в Испании условия ипотечного кредитования приемлемы для нерезидентов, включая россиян. Размер ссуды для иностранца, как правило, составляет 50-70% от цены недвижимости, реже доходит до 80% (скорее, это исключение). Если речь идет о покупке вторичного жилья, вероятнее всего, банк предоставит кредит на сумму около 50% от стоимости, в случае приобретения новостройки — около 70%. Теоретически срок погашения ссуды вычисляют по простой формуле: от цифры 70 отнимают возраст получающего кредит. Наиболее распространенный срок кредитования — 15-25 лет.
Получение кредита влечет за собой неизбежные расходы. Так, банк за открытие кредита берет около 1% от стоимости недвижимости. За услуги независимого сертифицированного эксперта, который обязательно проводит оценку приобретаемого жилья, придется отдать 200-300 евро. Поскольку покупатель сразу становится собственником недвижимости (несмотря на непогашенный кредит), то и расходы по оформлению покупки в частную собственность он оплачивает немедленно. Нотариальные расходы и налоги при покупке жилья в Испании составляют 8-10% от стоимости.
Таким образом, покупатель, заинтересованный в приобретении недвижимости в Испании, должен иметь на руках, точнее, перевести на счет в банке (конечно же, не привезти в чемодане) от 40 до 60% стоимости выбранного объекта.
Большая часть ипотечного кредитования в Испании заключается под плавающий процент, то есть в первый год банк назначает фиксированную ставку (в данное время она составляет примерно 3,7-4%). Начиная со второго года процент рассматривают снова (в основном один раз в год), при этом за основу принято брать европейскую межбанковскую учетную ставку EURIBOR, которая представляет собой средневзвешенную ставку по долгосрочным депозитам европейских банков. Информацию по данному показателю можно найти в официальном бюллетене испанского правительства B.O.E. В настоящее время данный показатель «плавает» в пределах от 4 до 4,5%. Кроме того, взимается маржа банка от 0,7 до 1,2%. В результате ежегодные выплаты по ипотеке составят около 4,5-5,2%.
Обязательно также страхование недвижимости, приобретенной в кредит. При этом желательно застраховать и жизнь покупателя. В случае смерти или болезни ссудополучателя невыплаченный кредит погасит страховая компания. Таким образом, он не повиснет на семье, оставшейся без кормильца. Это небольшая сумма в пределах 500-600 евро в год, но ее следует учитывать.
Безусловно, собственник недвижимости в Испании несет расходы по содержанию, которые состоят из ежегодных налогов (0,2%), коммунальных выплат (60-100 евро/месяц), расходов на электроэнергию и водоснабжение (от 20 до 120 евро/месяц). Данные траты лягут на плечи владельца жилья вне зависимости от того, куплена недвижимость в кредит или на собственные средства.
Процедура получения и погашения кредита
Поскольку ипотечный кредит предоставляют под залог недвижимости, в первую очередь необходимо найти интересующий вас объект и подписать договор купли-продажи, ведь именно он является основанием для рассмотрения банком заявления. Потом необходимо открыть счет в банке и внести на него небольшую сумму в пределах 500 евро для оплаты услуг независимого оценщика недвижимости. Затем в банк предоставляют копию контракта купли-продажи и стандартный пакет документов, включающий апостилированный перевод загранпаспорта и документы, подтверждающие платежеспособность покупателя.
После подачи необходимых бумаг банк нанимает независимого оценщика. Он готовит комплексный документ оценки, на основании которого комиссия принимает итоговое решение относительно размера ипотечного кредита. Для оценки недвижимости банк запросит документы о покупаемом жилье, которое будет являться залогом кредита. В случае приобретения собственности на вторичном рынке жилья нужно предоставить предыдущую купчую (Escritura de compra — venta) и выписку из Госрегистра собственников (Nota simple informativa), которая удостоверяет наличие собственности у продавца и отсутствие или наличие обременений на ней. При покупке жилья у строительной компании банк запрашивает соответствующие документы у нее. На их основании банк направляет запрос в независимую компанию, производящую экспертную оценку стоимости приобретаемой недвижимости.
Рыночная цена жилья может отличаться от экспертной, поскольку существует субъективный фактор продавца и покупателя. Неспециалисту промахнуться в оценке жилого объекта просто. Цена ошибки может оказаться значительной. Недвижимость оценивают не из праздного любопытства. Важно знать точную стоимость будущего приобретения, особенно если цель покупки — инвестиции. В дальнейшем при перепродаже жилья величина полученной прибыли будет напрямую зависеть от количества первоначально вложенных средств. Поэтому независимая оценка, производимая банком при выдаче ипотечного кредита, служит интересам покупателя.
В Испании, как и в других странах Евросоюза, существует строгая система определения стоимости недвижимости. Динамику цен на нее также отслеживают. Соответствующую статистику проверяют (а затем и публикуют) европейские и иные международные организации, например МВФ. Во главе испанской системы оценки недвижимости стоит национальная организация TINSA, рекомендации которой используют в своей работе независимые оценщики. Независимые организации по оценке недвижимости Испании (тасасории) работают как по заявкам отдельных граждан, желающих узнать, сколько на самом деле стоит их собственность, так и в тесном контакте с банками. Каждый банк имеет договор с тасасорией на проведение официальных оценок недвижимости, под залог которой собирается выдать ипотечный кредит. Качественно сделанная оценка позволяет существенно уменьшить риски банка и повысить шансы просителя. Из-за быстрого неуклонного роста цен на все виды испанской недвижимости данные выполненной оценки быстро устаревают. Поэтому тасасьон, сделанный по официальному заказу (например, по запросу банка), действует всего три месяца. По истечении этого срока оценку проводят заново.
Специалисты крупных агентств, имеющих богатый опыт работы с недвижимостью, не имея разрешения на проведение официальных оценок, могут практически точно оценить стоимость объекта и посчитать величину ипотечного кредита, который может быть получен покупателем. Причина тому — непосредственное присутствие при проведении оценки, наблюдение за работой тасадоров и постоянный контакт с ними. Проведение предварительной неофициальной оценки помогает потенциальному покупателю точнее определиться с последующими действиями и экономит некоторую сумму, позволяя сократить количество обращений к официальным оценщикам, если рассматривается альтернатива приобретения одного из нескольких объектов.
Результат официальной экспертной оценки и является оценочной стоимостью. Причем эта цифра может несколько отличаться от стоимости покупки как в одну, так и в другую сторону. Но эти отличия обычно невелики. Оценку недвижимости проводят в течение пяти — десяти дней. Одобрение кредита происходит за период от одной до пяти недель.
За это время покупатель должен получить в миграционном отделе полиции идентификационный номер иностранца NIE (аналог российского ИНН), а также внести на счет средства, необходимые для приобретения недвижимости, включая расходы по открытию ипотеки, оформлению сделки купли-продажи и страхованию объекта.
Ипотечный кредит распространяется на недвижимое имущество. В обмен на денежную сумму, получаемую в долг покупателем, жилье закладывают. Факт залога имущества отражают в Регистре собственности (Registro de Propiedad). В случае использования ипотечного кредита это фиксируют в договоре купли-продажи, а зарегистрированный оригинал купчей получают в момент погашения ссуды (до этого документ хранится в банке, предоставившем кредит).
Процентную ставку определяют исходя из величины EURIBOR на день смены процентов, к ней добавляют оговоренную в ипотечном договоре надбавку — это так называемый кредит с плавающей процентной ставкой. Годовая ставка по кредиту может в зависимости от величины европейского финансового индекса как увеличиться, так и уменьшиться. Иногда банки в кредитном договоре прописывают пределы этого изменения, а иногда и нет. Существуют также кредитные договоры с фиксированной процентной ставкой, которая не меняется в течение действия кредита. Правда, эта ставка изначально существенно выше плавающей. Практика показывает, что выгоднее брать ипотеку с плавающей ставкой, особенно если есть желание погасить кредит раньше указанного срока.
Возможность досрочного погашения кредита нужно отдельно оговаривать в нотариальном акте. Необходимо также указывать комиссионный процент, который банк возьмет за данную операцию. Для кредитов с фиксированной процентной ставкой такой максимальный процент законодательно не определен. Как правило, он равен 2-4% от погашаемой суммы; для кредитов с переменной ставкой он составляет 1% от досрочно погашаемой суммы.
В случае невыполнения кредитных обязательств в установленный срок проценты могут превысить на четыре пункта действующую годовую номинальную процентную ставку. Если покупатель не вносит плату по кредиту в течение нескольких месяцев, банк забирает недвижимое имущество через суд. В каждом конкретном случае необходимо детальное ознакомление с кредитным договором, так как возможны изменения в зависимости от банка, открывающего кредит.
Выплату всей суммы кредита и завершение ипотеки заверяют нотариальным актом и фиксируют в регистре собственности.
В последнее время незначительное повышение процентных ставок по ипотечным кредитам привело к уменьшению спроса со стороны испанцев на привлечение заемных средств для покупки жилья. В банках скопилось немало неразмещенных денежных средств. Тогда финансовые дома обратили внимание на иностранных клиентов, в том числе на постоянно растущее число покупателей недвижимости из России и стран СНГ.
Самый лучший банк в Каталонии – это конечно же LA CAIXA. Банк со столетней историей и отличным интернет-сайтом, где клиент получает доступ из любой точки мира.
