Ипотечные кредиты в Каталонии

Особенности продажи недвижимости в Каталонии.

Ипотечные кредиты на покупку недвижимости в Каталонии для иностранных граждан

На данный момент, благодаря развитию системы ипотечного кредитования в Испании, получить ипотечный кредит не гражданину Испании в Испанском банке достаточно просто, поскольку выдвигаемые к берущему кредит требования в большей степени формальны, а решающим фактором в ваших отношениях с банком будет степень вашей платежеспособности.

Нигде, кроме Испании, вам не дадут ипотечный кредит под залог покупаемого жилья на 20 лет только по предъявлении паспорта. В большинстве стран Европы, а также в США необходимо очень долго собирать бумаги из налоговых инспекций, характеристики из банков и с места работы, переводы дипломов о высшем образовании и так далее.

В Испании на сегодняшний день сформировалась очень удобная система ипотечного кредитования. Здесь могут предложить кредит под 4% годовых, сроком до 20 лет. Для оформления кредита нужен паспорт и справка о заработной плате, желательно на английском или испанском языках. Кредит оформляется в течение 15-20 дней (с оценкой недвижимости специалистом-тасадором, которого приглашает банк).

Форма справки достаточно формальна: фирменный бланк предприятия, угловой штамп, Ф.И.О., №   паспорта, занимаемая должность (лучше, если человек, на которого оформляется кредит, будет фигурировать как коммерческий директор или один из руководящих сотрудников) и зарплата в долларах. Печать и подпись. Сумму зарплаты лучше указать примерно 3000-4000 долларов в месяц.

Ипотечный кредит распространяется на недвижимое имущество. Отношения между банком и владельцем недвижимости фиксируются при помощи записи в государственном регистре (Регистр Собственности).

Итоговая стоимость ипотечного кредита складывается из нескольких составляющих:

1. Это процент, выплачиваемый по кредиту;

2. Комиссионные банку за оказание услуг;

3. Стоимость оценки жилого помещения — необходима для определения стоимости жилого помещения, которая затем берется в основу для расчета выдаваемого ипотечного кредита;

4. Проверка записи в Регистре Собственности — получение информации из Регистра Собственности. Стоимость данной формальности обычно не превышает 5-6 EURO;

5. Гонорар нотариуса — при оформлении ипотечного кредита необходимо составить нотариальный акт, в котором отражаются условия выдачи кредита и его характеристики;

6. Налоги — при оформлении любого нотариального акта необходимо оплатить налог на оформление документальных юридических актов (в том числе нотариальный акт, подтверждающий оформление ипотечного кредита). Размер налога составляет 0,5% от общей гарантированной стоимости (базовая стоимость, проценты и расходы);

7. Расходы на регистрацию — записью нотариального акта в Торговом Регистре;

8. Комиссионные за открытие кредита — от 1% до 2% за услуги банковского учреждения;

9. Комиссионные, взимаемые за открытие счета, а также за его содержание и управление;

10. Расходы на оформление и выплату налогов — банки обращаются в фирмы, занимающиеся вопросами оформления и уплаты налогов, регистрации нотариального акта и связанными с этими вопросами хлопотами;

11. Страховки — банковское учреждение потребует от Вас оформить страховку на случай пожара и прочих рисков, а также на страхование имущества. Обычно банковские учреждения требуют оформить страховку против повреждений жилого помещения, т.к. его безопасность содержится в экономической стоимости заложенной недвижимой собственности, поэтому в случае бедствия Закон предусматривает распространение ипотечного кредита на сумму, соответствующую возмещению ущерба, которая в таких случаях выплачивается владельцу. Кроме того, некоторые банковские учреждения требуют оформления получателем кредита страхования жизни в связи с тем, что обычно регулярная выплата квот производится из зарплаты или профессиональных гонораров должника;

12. Проценты — это основная составляющая стоимости ипотечного кредита. Банку возвращается не только взятая в кредит сумма, но и процент с той суммы, которую получатель кредита должен в каждый момент времени, т.е. с разницы между суммой кредита и возвращенной суммой в каждый момент времени (на момент выплаты каждой квоты). Это и есть процент;

13. Издержки, связанные с расплатой по долгам или досрочным погашением кредита — обычно они составляют 1% от погашаемой суммы для кредитов с переменной процентной ставкой и около 4% для кредитов с фиксированной процентной ставкой;

14. Расходы, связанные с оформлением досрочного погашения кредита — в случае досрочного погашения кредита, необходимо его отменить. Для этого нужно пройти те же этапы, что и при открытии кредита: нотариальный акт, уплата Налога на Документальные Юридические Акты и запись нотариального акта в Торговом Регистре;

15. Проценты за задержку платежа — если по истечении срока выплаты обязательства по возвращению кредита не выполнены, то проценты могут превысить на 4 пункта действующую годовую номинальную процентную ставку.

На рынке существуют два вида процентных ставок: фиксированная и переменная. Фиксированная процентная ставка — это та ставка процента, которая устанавливается на момент выдачи кредита и не меняется за все время его существования. Переменная процентная ставка может меняться в зависимости от официальной процентной ставки на денежном рынке.

На сегодняшний день очень часто на практике ипотечный процент является переменным, таким образом, eсли процентная ставка падает, то периодически выплачиваемые квоты пропорционально уменьшаются, если же процентная ставка растет, то и квота увеличивается, пропорционально росту процентной ставки. Поэтому, прежде чем брать ипотечный кредит нужно проконсультироваться со специалистом на счет тенденции развития денежного рынка в сторону падения или подъема.

Форма погашения кредита

Наиболее важными аспектами являются следующие:

• срок действия кредита, т.е. число лет, в течение которых возвращается кредит — необходимо иметь в виду, что, чем больше срок, тем меньше ежемесячные взносы (квоты), но в конечном итоге выплачивается большая сумма за счет процентов;
• периодичность выплаты денежных взносов, т.е. интервалы между выплатами кредита — наиболее распространенной формой является ежемесячная (одна квитанция об уплате квоты в месяц), но выплаты могут производиться с такой периодичностью, о какой вы договоритесь с Банком;
• размер квот — размер квот определяется, во-первых, частью ссудного капитала, которая погашается, и во-вторых, процентами, которые выплачиваются за всю сумму кредита;
• наконец, необходимо изучить возможность досрочного погашения кредита. Имеется в виду возможность вернуть кредит прежде, чем истечет установленный срок погашения кредита. В этом случае необходимо попросить Банк включить эту возможность отдельным пунктом в нотариальный акт и договориться о том комиссионном проценте, который банк возьмет за данную операцию. С 1994 года Законом установлен максимальный предел данного комиссионного процента для ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, которая не может превышать 1% от досрочно погашаемой суммы. Для ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой не существует официального предела, но, тем не менее, он обычно составляет от 2 до 4% от досрочно погашаемой суммы.

Условия могут изменятся в зависимости от конкретного банка, но в целом все выглядит именно так. На оформление кредита уходит две — три недели, поэтому желательно оформлять месячную Испанскую шенгенскую визу по приглашению от нашей компании.

Страховки

Банковское учреждение потребует от Вас оформить страховку на случай пожара, против всех видов риска или страхование имущества.
Наконец, необходимо иметь в виду, что обычно банковские учреждения требуют оформить страховку против повреждений жилого помещения, т.к. его безопасность содержится в экономической стоимости заложенной недвижимой собственности, поэтому в случае бедствия Закон предусматривает распространение ипотечного кредита на сумму, соответствующую возмещению ущерба, которая в таких случаях выплачивается владельцу. Кроме того, некоторые банковские учреждения требуют оформления получателем кредита страхования жизни в связи с тем, что обычно регулярная выплата квот производится из зарплаты или профессиональных гонораров должника.

В Испании нерезидентам Европейского сообщества банки, с которыми мы работаем, дают ипотечные кредиты сроком до 20 лет под 4% годовых.

Рынок недвижимости в провинции Барселона характеризуется устойчивыми тенденциями увеличения стоимости жилья на уровне 3-5% в год. Чёткое и детально разработанное законодательство Испании регламентирует все аспекты операций с недвижимостью и максимально защищает права покупателя. Этот фактор, наряду с исторически сложившимся отношением к частной собственности и гибкой системой управления недвижимым имуществом в этой стране, создал благоприятные и привлекательные условия для осуществления долгосрочных инвестиций в данную сферу экономических отношений. Сложившаяся на рынке недвижимости ситуация определяется высоким уровнем спроса на жилье, что является определяющим фактором постоянного повышения цен. По прогнозам маркетологов такая тенденция будет сохраняться на протяжении последующих как минимум десяти лет, обеспечивая инвестору среднегодовую рентабельность на уровне 8%.

Наибольшее предпочтение отдается инвестициям в недвижимость, расположенную на территории Каталонии. Объясняется это тем, что процент ежегодного повышения цен на недвижимость в данных регионах превышает средние национальные показатели. Кроме того, данная Автономия, располагающая миллионами квадратных метров площадей в районах новостроек, продолжает приобретать территории в соответствии с Генеральным планом застройки, предполагающим значительное расширение границ городов.

Лучший банк в Каталонии www.lacaixa.es Клиент открывает счёт и получает Интернет доступ

После выбора подходящего Вам объекта недвижимости и принятия решения о его покупке, составляется частный контракт купли-продажи. в котором, в том числе, указываются условия и способ оплаты. При подписании контракта, как принято, покупатель выплачивает 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой. Далее, в течение месяца, трех оформляется главный официальный документ купли-продажи — Escritura Publica. Оставшаяся сумма денег вносится при подписании Эскритуры, при присутствии испанского нотариуса, после чего Вы становитесь полноправным владельцем. Причём существуют различные условия оплаты, например, можно оформить ипотечный кредит, как правило, он составляет 50% от стоимости недвижимости для нерезидентов Испании. Всё это оговаривается в контракте до его подписания. Эскритура, подписывается покупателем и продавцом в Нотариальной конторе в присутствии испанского Нотариуса. В Эскритуру, по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи. После процедуры подписания остаётся лишь зарегистрировать Вашу недвижимость в Регистре собственности. Процесс регистрации обычно длится около трёх месяцев.
Покупатель вступает во владение недвижимостью с момента подписания нотариального акта купли-продажи, после проплаты всех сумм и ему выдается Нотариальная Простая Копия Купчей.
Оригинал Купчей представляется в соответствующий Реестр Собственности для регистрации как Владельца и для последней проверки правильности оформления акта. По истечении 1,5 — 2 месяца (срок устанавливается Реестром) покупатель получает на руки Зарегистрированный Оригинал Купчей (в случае наличия ипотечного кредита в момент его полной уплаты, Купчая хранится в банке, выдавшем кредит).
Недвижимость в Испании может быть приобретена как на частное лицо так и на юридическое. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать недвижимость как жилую, так и коммерческую.
Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Registro de Propiedad (Регистр собственности), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, точная площадь, а так же о наличии возможной задолженности владельца. На имя владельца оформляется главный официальный документ, называемый Escritura Publica, которой затем присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения её в Регистр. Продать недвижимость имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее, соответственно, от него нотариально заверенную доверенность. Как правило, право продажи доверяется агентствам, в этом случае агентство должно иметь соответствующую Лицензию.

Действительно, в получении ипотечного кредита на территории Каталонии очень много тонкостей и мы советуем обратиться на наш сайт www.fincasromar.com -будут вопросы- пишите или звоните….

Если Вам понравился дом или квартира, наша компания Romar Maresme S. L. проверит эту недвижимость в регистре, запросит сертификат и после этого у Вас есть две возможности оплаты:

1. Оплатить всю стоимость объекта сразу (плюс 8-10 процентов, налог с покупки + нотариальные затраты)

Например: 3-4 комнатная квартира с бассейном и подземным гаражом на второй линии море стоит 300.000 евро, значит Вы должны иметь в виду, чтобы стать собственником этого жилья, у Вас должно быть 330.000 евро.

2. Оплатить 50% от стоимости жилья и оплатить оформление — (10%-это налог с покупки + нотариус…значит Вы должны иметь на момент подписания купчей около 60% от цены объекта) остальное наша компания берёт на себя. В Испании нерезидентам Европейского сообщества банки, с которыми мы работаем, дают ипотечные кредиты сроком до 20 лет под 4% годовых. Время получения ипотечного кредита, две-три недели. Поэтому желательно, чтобы Вы приехали к нам с месячной испанской шенгенской визой. Для получения кредита необходимо предоставить справку о Вашей заработной плате, желательно на английском или испанском языке. Форма справки, фирменный бланк предприятия, угловой штамп, Ф.И.О., №   паспорта, занимаемая должность (лучше, если Вы будете оформлены как коммерческий директор или один из руководящих сотрудников) и зарплата в долларах, печать и подпись. Сумму зарплаты лучше указать примерно 3000-4000 долларов в месяц.

Как правило, на просмотр и выбор жилья, уходит 3-5 дней. Максимум неделя. Оформление ипотечного кредита две-три недели, оформление сделки у нотариуса-2 часа.

Открытие счёта в испанском банке-1 час. Банковский перевод на Ваш новый счёт в каталанском банке- 2-3 дня. Наш русскоговорящий сотрудник всегда будет помогать Вам в любых вопросах, сопровождать и переводить всю информацию.

Расчёт производится от суммы заработной платы в рабочем контракте или наличие поручителя, если Вы в состояние заплатить первоначальный взнос за выбранную Вами недвижимость, получение ипотечного кредита пройдёт очень быстро. На нашем сайте есть система расчёта, Вам просто необходимо ввести данные о Вашей заработной плате и ориентировочную стоимость недвижимости, расчёт производится автоматически, Вы узнаете месячную квоту проплат и ипотечные ставки по кредиту.

СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

При покупке недвижимости в Испании Вы столкнетесь со следующими наиболее часто употребляемыми терминами:

Термины, обозначающие основные типы объектов недвижимости:

• Estudio — студия — квартира с одной большой комнатой которая служит для сна, для приема гостей и приготовления пищи. Кухонная мебель встроенная. Имеет ванную комнату. Может иметь террасу. Как и другие типы квартир обычно располагается в многоэтажных зданиях.
• Piso, Apartamento — квартира; в любой квартире непременно присутствует одна или несколько спален, гостиная-столовая (salon-comedor или estar-comedor), кухня, одна или несколько ванных комнат. Квартира также может иметь галерею (длинный коридор с окнами), раздельные гостиную и столовую, солярий, террасы, различные подсобные помещения, даже спортзал и собственный бассейн, поэтому не стоит сравнивать квартиры только по количеству спален. В зависимости от места расположения современные жилые здания, как правило, имеют подземную или надземную автостоянку, общий бассейн, сад.
• Atico — квартира на последнем этаже жилого здания; Atico дает хозяину некоторые преимущества, такие как: солярий и бассейн на крыше дома, дополнительные подсобные помещения, ну и конечно прекрасный вид с высоты.
• Bungalow — дом смежный с другими имеющими аналогичную конструкцию. Дома объединены в блоки, блок, как правило, имеет общий бассейн, сад. Бунгало имеет небольшой собственный участок земли, который хозяин может использовать по своему усмотрению. Традиционно считается более престижным жильем по сравнению с квартирами, хотя это далеко не всегда так.
• Duplex — двухэтажный; Triplex — трехэтажный; может быть квартирой, бунгало или домом в двух (трех) уровнях, конечно со всеми прелестями жизни действительными для квартир и бунгало. Duplex esquina (esq) — бунгало исполненное в двух уровнях и расположенное в торце блока аналогичных ему домов. Обычно стоит дороже остальных, так как владелец такого бунгало имеет только одного соседа, больший участок земли и наиболее удобную планировку помещений. Может иметь индивидуальный подземный или надземный гараж.
• Vivienda — жилье без точного определения типа (apartamento, bungalow, chalet, …), Чаще встречается применительно к квартирам.
• Casa — дом; обычно характеризует отдельно стоящий дом, чаще встречается вместе с определениями:
• Casa adosada, Chalet adosado — дом имеющий общую стену с другим домом. Может иметь довольно большой участок земли, собственный бассейн, гараж, и только сосед за стенкой не позволяет назвать его индивидуальным домом.
• Casa independiente — индивидуальный дом расположенный на собственном участке земли, очень близок по смыслу к Chalet, Villa.
• Casa de campo, casa del pueblo — дом в деревне, следует заметить, что деревни в Испании имеют мало общего с российскими. Дом в деревне является очень расплывчатой характеристикой, так как в деревне можно встретить все: от глиняной постройки с земляным полом до современного коттеджа с множеством спален, ванн джакузи и параболических антенн, каждый конкретный случай следует рассматривать отдельно.
• Casa planta baja — одноэтажный дом.
• Chalet, Villa — дом, коттедж, вилла; характеризует высококачественное дорогое индивидуальное жилье современной постройки со всеми вытекающими отсюда последствиями. Могут быть с одной единственной спальной и при этом иметь: спортивный зал, сауну, гараж, огромный участок земли с теннисным кортом и плавательным бассейном. В таком жилье все подчеркивает индивидуальность и финансовые возможности хозяев.
• Finca, Finca rustica — участок земли в загородной местности; может иметь дом (finca con casa), фруктовые, цитрусовые или другие культурные растения. Finca con agua y luz — означает, что к участку подведены вода и свет.
• Parcela — участок земли; может быть расположен где угодно: в городе, урбанизированной или сельской местности.
• Edificio — здание; обособленное здание любого предназначения; многоквартирный дом. Жилые дома в Испании часто, ввиду своей оригинальности и уникальности имеют имена собственные, например, Edificio “ La Paz ».
• Local, Local Comercial — помещение предназначенное для ведения коммерческой деятельности: под открытие офиса, косметического салона, магазина или ресторана. Local centrico — помещение коммерческого предназначения расположенное в центре населенного пункта или на пересечении основных транспортных или пешеходных дорог.Дополнительные термины:
• Plaza de garaje, aparcamiento, parking — парковка, автостоянка.
• Planta — этаж, «de 2 plantas» или «en 2 plantas» — двухэтажный.
• Planta baja — первый этаж здания любой этажности, planta piso или planta alta — второй этаж двухэтажного здания. Так как первый этаж любого здания называется «Planta baja», то в случае с многоэтажным зданием отсчет этажей начинается со второго — Planta primera (переводится как первый этаж), planta segunda, tercera, cuarta … atico — соответственно последний этаж.
• Porche, terraza cubierta — закрытая терраса.
• Terraza descubierta — открытая терраса.
• Solarium — площадка на крыше дома огороженная невысокими стенами и предназначенная для принятия солнечных ванн.
• Construidos — постройки; обычно употребляется для указания общей площади всех построек дома включая первый этаж, второй этаж, террасы, например, Total m2 construidos: 136’00 m2 — всего площадь всех построек.
• Superficie (Sup.) — площадь.
• Precio — цена.
• Conjunto residencial -группа (conjunto) жилых строений (жилых зданий, блоков бунгало, индивидуальных домов), относящихся к ним общих зон отдыха, детских площадок, зеленых зон, парковок для автотранспорта, подземных стоянок, дорог, которые представляют собой единый архитектурный ансамбль.
• De Lujo, lujo — роскошный; относится к жилью выделяющемуся своей излишней роскошью, хотя роскошь никогда не бывает лишней.
• Adosada — сдвоенный; дом имеющий общую стену с другим домом.
• Centrico — расположенный в центре.
• Independiente — независимый; это не тот случай когда от него ничего не зависит.
• Amueblado — меблированный.
• Totalmente equipado — полностью оборудованный; имеется ввиду, что жилье имеет все, от мебели до наволочки.
• A estrenar, Nuevo — новое жилье.
• Pisina (comunitaria) — бассейн (общий).
• Dormitorio — спальная комната.
• Salon, Estar — гостиная.
• Cocina — кухня.
• Bano, aseo — ванная, санузел.
• Garaje — гараж.
• Terraza — терраса.
• Galleria — галерея; коридор имеющий окна, может быть с неплохим видом на море.
• Barbacoa — специальная уличная постройка в форме печи для приготовления пищи на углях или открытом огне.
• Despensa, trastero — кладовая, подсобное помещение.
• Jardin, patio — сад.
• Chimenea — камин.