Процедура покупки недвижимости в Испании
Процедура покупки недвижимости в Испании.
Сделка
Доля жилья, находящегося в собственности населения, составляет 85%. Данный показатель — один из самых высоких в Европе (для сравнения: в Западной Германии — 42%, Великобритании- 67%, Бельгии — 65%, Дании — 56%).
Вопросами жилищной политики ведает Министерство общественных работ и жилья. Оно вырабатывает общие принципы, но ключевые позиции в проведении жилищной политики занимают местные органы власти и ассоциации, например, арендодателей и арендаторов, создаваемые ими комиссии. Законодательные нормы постоянно обновляются в соответствии с меняющимися условиями на рынке недвижимости.
Ограничений на количество и площадь приобретаемых объектов недвижимости на территории Испании для нерезидентов не существует.
Покупка жилья на вторичном рынке
Продать недвижимость в Испании имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность от имени владельца. Если владельцев недвижимости несколько, либо владелец состоит в браке, то согласно требованиям Гражданского кодекса Испании при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев либо нотариально заверенная доверенность от них.
Агентства недвижимости в Испании имеют соответствующую лицензию. Если вдруг возникнет вопрос о недоверии к продавцу, можно сделать запрос в Регистр собственности (Registro de Propiedad). По запросу в Регистр покупателю выдаётся документ, называемый Nota Simple (Нота простая), в которой содержится информация о всех собственниках недвижимости и ее параметрах.
После того, как покупатель окончательно определился с выбором, составляются либо «частные» контракты, либо «публичные». Это зависит от степени готовности документов к подписанию у нотариуса. Частные контракты имеют такую же юридическую силу, что и публичные, но не могут быть вписаны в Регистр собственников и не являются обязательными для третьих сторон, таких, например, как кредиторы продавца. Если же документы и продавец с покупателем готовы, то стоит сразу переходить к заключению публичных документов, заверяемых нотариусом. Так, контракт купли-продажи называется Escritura de compraventa (Эскритура). Он регистрируется нотариусом. При подписании контракта покупатель выплачивает 10% от стоимости недвижимости, тем самым, резервируя недвижимость за собой. Недвижимость переводится в собственность покупателя при подтверждении поступления оплаты на баланс продавца. После оплаты всех сумм ему выдается Нотариальная копия купчей, после чего покупатель становится полноправным владельцем.
Далее Эскритуру необходимо зарегистрировать в Регистре собственности. В течение 30 дней после подписания Эскритуры покупатель должен уплатить так назыавемый «гербовый сбор» — 1%. В Регистре происходит регистрации нового владельца, а также для последней проверки правильности оформления акта. В течение 2-3 месяцев (срок устанавливается Реестром) покупатель получает на руки зарегистрированный оригинал купчей — Escritura Publica, которой уже присвоены собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома занесения её в Регистр. В течение 30 дней после подписания Эскритуры покупатель должен уплатить так назыавемый «гербовый сбор» — 1%.
В случае наличия ипотечного кредита зарегистрированный оригинал Эскритуры хранится в банке, выдавшем кредит, до момента его полного погашения.
После заключения договора купли-продажи необходимо с нотариальной копией заключить договора на коммунальные услуги, которые будут оплачиваться с расчетного счета покупателя.
С момента получения Нотариальной копии купчей (то есть еще до регистрации Эскритуры в Регистре собственности) покупатель и все члены его семьи имеют право на получение годовой мультивизы, которая позволяет пребывать на территории Испании и стран Шенгенского договора 180 дней в году (90 дней в каждом полугодии). Приобретение недвижимости не дает права получения вида на жительство. Для его оформления права на жительство требуется наличие источника существования в виде счета в местном банке на сумму не менее 150 тыс. долл., собственного бизнеса, работы по длительному контракту.
Покупка новостройки
При покупке новостройки застройщиком будет предлагаться подписать контракт резервирования и внести резерв, обычно в размере 6.000 евро. Контракт резервирования обычно ведет лишь к снятию недвижимости с продажи на 30 дней, что сегодня не особенно актуально. Поэтому, если в контракте не оговорены условия возврата денег покупателю, которые его устраивают, лучше его не подписывать и эти деньги не вносить. Некоторые достойные компании соглашаются на пункт в контракте, где оговаривается, что покупатель может забрать свои деньги если передумает.
Далее силами юриста покупателя необходимо провести анализ предложения застройщика и составить грамотный контракт (Contrato privado de compraventa). После согласования и подписания договора вносится первый платеж, который обычно составляет 10-25% от всей суммы и налог НДС. После этого покупатель уже не сможет выйти из сделки без потери задатка и других платежей, предусмотренных как финансовая санкция по договору. Для подписания контракта необязательно личное присутствие в Испании.
Подписанный продавцом контракт может быть отправлен по факсу для подписания покупателем и отправки обратно так же по факсу. Тем не менее, нужно будет впоследствии обменяться оригиналами по почте.
Далее в течение срока строительства, которое может быть любым в пределах 2 лет, в зависимости от условий контракта, нужно будет делать ряд промежуточных платежей. По факту совершения платежей следует получать у продавца официальные выписки с их детализацией.
После того как недвижимость построена, покупатель вступает во владение ею путем подписания публичных документов у нотариуса. Но прежде чем делать это, юрист покупателя должен выполнить серию заключительных проверок: убедиться, что завершение строительства сертифицировано зарегистрированным архитектором (Certificado de final de obras) и местный муниципалитет выдал, или выдаст, лицензию первого заселения на недвижимость (Licencia de primera ocupacion). Кроме того, необходимо запросить данные по своей недвижимости в регистре собственности для проверки того, что на ней нет неожиданных долгов или запретов. Не следует подписывать никаких документов, прежде чем юрист не проверит запись в регистре.
Также необходимо проверить, что девелопером или застройщиком организована необходимая страховка для покрытия строительных дефектов, как-то требуется по строительному законодательству. Эта страховка должна составлять часть руководства по эксплуатации недвижимости (libro del edificio), которое девелопер дает покупателю. По возможности, следует организовать проверку недвижимости дипломированным оценщиком на предмет наличия каких-либо проблем, которые могут вызвать перенос сроков строительства. Также при осмотре уже построенного дома необходимо все недочеты тщательно задокументировать и предъявить застройщику для устранения.
После всех проверок можно приступать к завершению сделки и подписанию документов у нотариуса. Процесс подписания такой же, как со вторичной недвижимостью. После подписания документов покупателю нужно оплатить соответствующие налоги, вписать себя в регистр собственности, обновить кадастровую запись, заключить контракты на коммунальное обслуживание и принять участие в учреждении сообщества владельцев.
Оплата
После того, как выбрана недвижимость, необходимо открыть банковский счет и получить так называемый NIE (идентификационный номер иностранца). Со счета будут вестись все платежи – как за саму недвижимость, так и за коммунальные услуги. В случае ипотеки счет открывается в том же банке, в котором покупатель будет запрашивать ипотеку.
Для получения NIE необходима, в числе прочих документов, справка о происхождении денег. Однако в некоторых курортных регионов администрации некоторое время закрывали глаза на нарушения этого пункта. Сейчас в Испании ведется активная кампания по препятствованию практике отмывания денег и коррупции, связанной со строительством и сделками с недвижимостью.
Также в Испании существует практика нелегального занижения стоимости недвижимости для уменьшения налоговой базы. В контракте по соглашению с продавцом указывается заниженная стоимость недвижимости. Реальная цена прописывается в неофициальном договоре между сторонами. Об этих тонкостях и гарантиях сторон обычно консультируют риэлторы. Тем не менее, это финансовое нарушение. Никогда не следует соглашаться платить «серые» деньги, если недвижимость сдана в аренду, и следует быть очень осторожным, прежде чем соглашаться на любую не задокументированную оплату наличными, когда берется ипотека.
Существует несколько вариантов оплаты: оплата напрямую продавцу, оплата через агентство недвижимости, оплата через юриста продавца и оплата через своего юриста. Лучше всего оплатить депозит через 3-е лицо, например, через юриста (идеально через своего), который должен будет передать его соответствующей стороне согласно условиям контракта. На практике наиболее распространена передача через агентство, если агентство недвижимости профессионально и надежно. Если оплата будет происходить через 3-е лицо, покупателю следует убедиться, что деньги будут проводиться по счету условного депонирования.
Налоги на недвижимость
Налоги и сборы
Налогооблагаемая база — это регистрационная (кадастровая) стоимость имущества, указанная в Эскритуре.
Налоги и сборы при приобретении недвижимости:
• Налог при покупке новостройки. Он же налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre Valor Anadido). Его можно встретить на любом, даже незначительном чеке (IVA.). Для жилой недвижимости он составляет 7%, для коммерческой недвижимости и свободных от построек земельных участков — 16%, для земельных участков предназначенных под застройку в ближайший год — 7%.
• При покупке вторичной недвижимости существует налог на передачу права собственности при покупке вторичной недвижимости 7% (ITP).
• Плата на регистрацию недвижимости в Регистре собственности 1%
• Услуги нотариуса 1-2%.
Налог на собственность
Он же — Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio. Платится один раз в год в декабре. Налоговая ставка зависит от кадастровой стоимости недвижимости:
• до 167.000 евро налог составляет — 0,2%
• от 167.000 евро до 334.000 евро — 0,3%
• и свыше 334.000 евро — 0,4%.
Ежегодный муниципальный налог
Impuesto Sobre Bienes Inmuebies (IBI) – ежегодный муниципальный налог, который платится один раз в год. Платится от кадастровой стоимости, зависит от региона, составляет около 0,3% — 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости. Деньги от уплаты этого налога попадают в местный бюджет (муниципалитет) и идут на благоустройство города, улучшение инфраструктуры.
Налог на доход
Declaración de la renta – вменяемый налог на доход от сдачи недвижимости в аренду, составляет 0,5% от кадастровой стоимости в год.
Коммунальные платежи
• Абонентская плата, независимо от того проживает собственник в своей недвижимости или нет
• Коммунальные платежи по счетчикам.
Абонентская плата за водоснабжение составляет 60 евро/год и за электричество 90 евро/год, телефон — 20 евро/год, высокоскоростной Интернет — 90 евро/год.Все владельцы недвижимости в жилых комплексах (урбанизациях) должны, кроме коммуналки за собственную недвижимость, платить за содержание и уход за зонами общего пользования: бассейн, сад, детские и спортивные площадки, электрическое освещение общих территорий и вывоз мусора.
Сумма этой оплаты зависит от числа владельцев недвижимости и размера коммунального имущества.
Например, владелец недвижимости в большом жилом комплексе с бассейном, теннисным кортом, будет платить управляющей компании, поддерживающей порядок в комплексе, примерно 300-400 евро в год.
Что такое Nota Simple Informativa?
Nota Simple Informativa или Нота Симпле, что в переводе с испанского языка – Простая Информационная Выписка или, другими словами, Выписка из Реестра недвижимости Испании, является аналогом российской Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Нота Симпле содержит краткую и актуальную правовую информацию об объекте недвижимости в Испании (краткое описание и местоположение, собственник, ограничения и обременения на данное недвижимое имущество).
Nota Simple позволяет обезопасить граждан, совершающих сделки с недвижимостью, и получать полную и достоверную информацию по объектам недвижимости, расположенным на всей территории Испании.
Nota Simple Informativa, в установленном порядке, должна содержать следующие данные:
описание объекта недвижимости в Испании;
данные о правообладателях недвижимого имущества в Испании;
зарегистрированные на объект недвижимости права;
зарегистрированные ограничения / обременения прав на недвижимость;
сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении к данному объекту недвижимости.
В Нота Симпле, содержащей сведения о земельном участке в Испании, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят как жилые, так и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юридических лиц — участников долевого строительства и Ф.И.О. физических лиц — участников долевого строительства.
Срок действия Nota Simple Informativa?
Выписка из Реестра недвижимости Испании или Нота Симпле действительна в течение трех месяцев с момента ее выдачи.
Стоимость и сроки заказа Nota Simple?
Срок исполнения заказа по получению Нота Симпле – от 20 минут до 1 рабочего дня. Стоимость заказа Nota Simple (при наличии старой Нота Симпле, заказанной раннее через нашу компанию) — 40 евро. Стоимость заказа Nota Simple (при отсутствии старой Нота Симпле, по данным, указанным в Договоре купли-продажи Contrato de compraventa) – 70 евро.
Как заказать Nota Simple?
Nota Simple возможно заказать по любому объекту недвижимости, которое находится на территории Испании. Для заказа Нота Симпле необходимы исходные данные по недвижимости в Испании.
http://www.registradores.org НУЖНА ЛЮБАЯ БАНКОВСКАЯ КАРТА
ВИЗОВЫЙ РЕЖИМ
После покупки недвижимости, мы поможем Вам оформить медицинскую страховку и запросим информативный сертификат из Регистра недвижимости в городах:
Калелья, Пинеда-де Мар, Санта-Сусанна или Мальграт-де Мар.
Список документов, необходимых предоставить в Испанское консульство для получения годовой мультивизы:— заполненная, подписанная анкета и две цветные фотографии (на белом фоне, без головного убора, сделанные не более 6 месяцев назад);
— загранпаспорт сроком действия не менее 3 месяцев со дня окончания запрашиваемой визы;— другие загранпаспорта, действующие или аннулированные;
— фотокопия всех страниц внутреннего паспорта (4 разворота на лист);— фотокопия всех страниц загранпаспорта (4 разворота на лист);
— полис медицинского страхования на все виды помощи, на весь период прибывания в зоне Шенгена;— бронь авиабилета в оба конца (только если документы подаются впервые)
— экономические гарантии: справка с места работы и справка о заработной платы с этого места работы;— фотокопия договора купли-продажи недвижимости;
— оригинал купчей из Реестра Частной Собственности, выданный не более чем за три месяца до дня подачи заявления на получение Шенгенской визы (Nota Simple Informativa);— финансовое состояние: из расчета 57 евро за день пребывания с человека; доказательством может служить кредитная карта, сопровождаемая кратким содержанием банковского счета, дорожные чеки или справка о покупке валюты;
Ваши ближайшие родственники имеют право на получение мультивизы (муж, жена, дети и родители), для этого необходимо перевести документы родства на испанский язык и заверить их в консульстве. Мультивиза продлевается автоматически, если Вы остались собственником недвижимости и имеете страховку- на следующий год- такая же схема подачи прошения в консульство Испании.
Консульство Испании в Москве
115054 — Москва, Стремянный переулок, 31/1 тел. 495 958 24 19 или 495 958 24 07 Fax: (495) 234 22 86
http://www.mae.es/consulados/moscu E-mail: cog.moscu@maec.es
Визовый центр Королевства Испании в Москве http://www.spainvac-ru.com/russian/index.aspx
Время приема: С 09.00 до 16.00 (понедельник — пятница) Адрес: Ул. Дубининская, дом 35 Mосква, 115054
Время выдачи паспортов: С 12.00 до 16.00 (понедельник — пятница)
Для информации: звоните по телефону (495) 784 71 51 с 9.00 до 18.00 (понедельник – пятница) Email: info@spainvac-ru.com
Санкт – Петербург Адрес: Ул. Шпалерная 38, Санкт-Петербург, 191123
Екатеринбург Адрес: ул. Гоголя, 36 офис 1001 Екатеринбург, 620075
Новосибирск Адрес: ул. Ядринцевская, 18, Новосибирск, 630099
Казань Адрес: Ул. Тази Гиззата, д. 4, 1-й этаж Казань, 420111
http://www.spainvac-ru.com/russian/contactus.aspx
Консульство Испании в Астане Республика Казахстан
Ulitsa Kenesary 47, Apto. 25 — 010000, Astana
Teléfonos: (7-3172) 21 69 84, 91 04 50/1, 2, 3, 4, 5
Fax: (7-3172) 20 03 17, 20 02 24 (Sección Consular) E-mail: emb.astana@mae.es
Посольство Испании в Украине
адрес: г.Киев, ул. Хоревая, 46 Общие вопросы: (380-44) 391 30 24/25/26/27
Визовый отдел Посольства Испании в Украине: (380-44) 391 30 14/15/16/17/18/19/20/21/22/23
Для экстренных консульских вопросов: 806 750 463 50 Факс: (380-44) 492 73 27.
Факс визового отдела: (380-44) 492 73 26. Визовый центр Посольства Испании в Украине. г.Киев, ул. Фрунзе, 60 — 2,5 километра от здания Посольства Испании в Киеве. +380 44 501 95 23
