Оформление покупки недвижимости в Каталонии

Оформление покупки недвижимости в Каталонии 

В провинции Барселона действует детально разработанное законодательство, которое регламентирует все аспекты операций с недвижимостью и максимально защищает права участников сделки и поэтому покупка испанской недвижимости несет в себе минимум рисков для покупателя.

В соответствии с законодательством Испании иностранцы могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость. Недвижимость в Испании может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо, назначенное им и имеющее от него доверенность.

В Испании действует общепринятая процедура оформления купли-продажи недвижимости.

1.Покупателю после выбора покупки объекта недвижимости рекомендуется изучить Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad, специальный документ, который выдает государственный регистр собственности, где зарегистрирован данный объект недвижимости. Nota Simple содержит полную информацию о объекте недвижимости: кто владеет недвижимостью, площадь, описание объекта, наличие возможной задолженности владельца и другие данные.

2. Заключается предварительный договор купли-продажи (Contrato de Arras), в котором указываются условия и способ оплаты (ст. 1454 Гражданского кодекса Испании).

Заключение предварительного договора и оплата задатка – производится для снятия объекта с продажи и его резервирования на время, необходимое для оформления ипотечного кредита или подготовки всех необходимых для сделки документов (1-2 месяца). Размер задатка составляет от нескольких тысяч евро до 10% от стоимости объекта недвижимости. Это зависит от желания продавца недвижимости и правил работы того или иного агентства по недвижимости.

Внимание! В случае если продавец объекта недвижимости найдет другого покупателя или откажется совершить сделку, он выплачивает покупателю депозит в двойном размере. Если же покупатель отказывается покупать, депозит удерживается продавцом.

3.После заключения предварительного договора, покупатель (не резидент Испании) должен оформить N.I.E. (идентификационный номер иностранца). N.I.E необходим для покупки и оформления права собственности на недвижимость, оплаты налогов, оформления контрактов на воду и электричество, покупки и оформления автомобиля и т.п.

Номер N. I. E. получают в отделении полиции по работе с иностранцами. Заявления на присвоение N.I.E. должны подаваться каждым заявителем лично или лицом, имеющим доверенность.

Для получения NIE (идентификационный номер иностранца) нужно предоставить следующие документы:

Заявка на получение

Паспорт с действительной визой и его фотокопия

Цветная фотография на белом фоне (3 x 2,5 см),

Документ, удостоверяющий для каких целей вам нужен NIE, в данном случае должен быть пред-контракт купли-продажи (оплата задатка), нотариально заверенный с указанием адреса.

4.После получения N. I. E. покупатель открывает счет в испанском банке и переводит или вносит необходимую для покупки сумму на этот счет. C этого счета следует производить все платежи, связанные с покупкой объекта недвижимости, оплата страховки, налогов, коммунальных платежей, платежи по ипотечному кредиту.

Процесс оформления покупки недвижимости через ипотечный кредит занимает чуть больше времени в связи с рассмотрением заявки на кредит банком.

5. В нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса покупатель и продавец подписывают официальный документ купли-продажи Escritura Publica (Купчая) ниже их ставит подпись нотариус. При подписании Купчей вносится оставшаяся основная сумма, приобретаемой покупателем недвижимости, банковским чеком. В случае получения покупателем недвижимости кредита в банке, это осуществляет представитель банка, который будет присутствовать у нотариуса при подписании Купчей, в данном случае в Купчий указывается, что недвижимость находится в залоге у банка, а также сумма ипотечного кредита и условия ипотеки. После погашения кредита Купчая переоформляется. В нотариальной конторе после подписания документа купли-продажи Escritura Publica (Купчая) обладателю недвижимости выдается нотариально заверенная копия Escritura Publica (Купчая) и ключи от объекта недвижимости.

Оригинал Escritura Publica (Купчая) нотариус направляет в регистр собственности (Registro de la Propiedad), где в течение трех месяцев проходит государственную регистрацию. По окончании процесса регистрации покупатель получает зарегистрированный оригинал Escritura Publica (Купчая) и Nota Simple Informativa. В случае ипотечного кредита оригинал направляется в банк. Покупатель получаете оригинал выписки из регистра – Nota Simple. С этого момента покупатель становится полноправным владельцем недвижимости и обладает всеми законными правами владельца.

Escritura Publica (Купчая) — нотариальный договор с отметкой о регистрации в государственном регистре собственности (Registro de la Propiedad). Данный документ подтверждает право собственности на недвижимость и содержит подробную информацию о ее характеристиках. Покупатель недвижимости может оформить право собственности любое количество физических лиц (степень родства никакого значения не имеет), определив для каждого из них определенные права. Купчей присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения ее в Регистр собственности.

Ипотечный кредит

Условия получения ипотечного кредита при покупке недвижимости в Испании достаточно просты. Гибкая система кредитования позволяет приобрести недвижимость нерезидентам Испании на выгодных условиях – 50% от стоимости приобретаемой недвижимости под 4% годовых на срок до 20 лет с возможностью досрочного погашения кредита. Срок кредитования зависит от возраста клиента. Процентная ставка по ипотечным кредитам зависит от EURIBOR – единой европейской межбанковской ставки (ставка рефинансирования).

При рассмотрении заявке на получение кредита банк принимает во внимание инвестиционную привлекательность приобретаемого объекта недвижимости, первоначальный взнос и платёжеспособность заёмщика. Ипотечный кредит предоставляется заемщику под залог приобретаемой недвижимости. Чем выше первоначальный взнос при покупке, тем проще и быстрее будет проходить процесс оформления ипотеки и тем больше вероятность получения наиболее выгодных условий по кредиту. Если заемщик берет ипотеку на дом, который находится еще в стадии строительства, то для получения кредита необходимо заранее оформить Купчую (Escritura) на земельный участок. Для оформления кредита потенциальный заёмщик должен подтвердить свою платежеспособность.

Для этого необходимо предоставить в банк следующие документы:

• действующий загранпаспорт

• идентификационный номер иностранца

• трудовой договор

• справку с места работы (с указанием должности, размера ежемесячного личного дохода, период работы в данной компании и название учреждения.);

• справку о доходах физического лица за последний год (форма 2НДФЛ)

• выписки с банковских счетов подтверждающих доход;

• рекомендательные письма из российских и/или европейских банков;

• хорошая кредитная история;

• прочие документы, подтверждающие финансовую состоятельность и платёжеспособность, например: свидетельство о праве собственности в России.

Если Вы работаете как частный предприниматель или являетесь владельцем предприятия, Вам также следует дополнительно представить следующие документы:

• Свидетельство о государственной регистрации юридического лица.

• Бухгалтерский баланс. Официальная бухгалтерия последних двух фискальных периодов, в которой указывается объем продаж, прибыль, акционерный капитал.

Если покупатель объекта недвижимости не желает предоставлять информацию обо всех своих доходах, то достаточно указать доход в размере, превышающем втрое сумму месячной квоты будущего кредита.

Сроки рассмотрения документов банком может составлять от 2-х до 4-х недель После того как банк одобрил предоставление ипотечного кредита, нотариусом оформляется купчая (Escritura) и регистрируется в Registro de la Propiedad (государственный Реестр собственности). Кроме того в Купчей указывается, что недвижимость находится в залоге у банка, а также сумма ипотечного кредита и условия ипотеки. После погашения кредита Купчая переоформляется.

Налоги и расходы при оформлении покупки объекта недвижимости

Налогообложение в Испании по сравнению с другими европейскими странами является наиболее низким. Законодательством Испании предусмотрено, что налоги и сборы при осуществлении сделки купли-продажи недвижимости оплачивает покупатель. Продавец платит только налог на повышение стоимости земельного участка.

Если покупатель объекта недвижимости оплачивает собственными средствами, то расходы на приобретение объектов недвижимости обычно составляют около 10% от стоимости объекта недвижимости. В случае если покупатель объекта недвижимости запрашивает ипотечный кредит, то сумма расходов будет составлять около 13% от стоимости объекта недвижимости.

Нотариус при совершении нотариального акта купли-продажи разъясняет, какие налоги и сборы согласно законодательства Испании должен платить покупатель, а какие — продавец. Все взимаемые налоги и сборы непосредственно зависят от стоимости участвующей в сделке купли-продажи недвижимости. За базу для расчета налога всегда принимается сумма, указанная в Escritura Publica (Купчая).

Налогообложение сделок c новой и вторичной недвижимостью несколько различаются.

Расходы при оформлении покупки нового объекта недвижимости:

— налог на добавленную стоимость (I.V.A. — Impuesto Sobre el Valor Anadido)

Жилая недвижимость

Коммерческая недвижимости и земельные участки свободные от построек

Земельные участки предназначенных под застройку в ближайший год

— налог на документальное оформление юридических актов (A.J.D. Actos Juridicos Documentados) — процент от стоимости объекта недвижимости, указанной в Escritura Publica (Купчая), уплачивается через банк.

— Муниципальный налог на увеличение стоимости земельных участков (Plus Valia) – налог местных властей, который варьируется в зависимости от муниципалитета. Основывается на оценке роста стоимости недвижимости на момент её продажи.

— сбор на делопроизводство (Gestoria)

— регистрационный сбор при внесении данных нового владельца объекта недвижимости в Регистр собственности (Registro) – процент зависит от суммы покупки и коэффициентов населённого пункта.

— нотариальный сбор (Notario) – процент рассчитывается в зависимости от суммы покупки и коэффициентов населённого пункта.

Расходы при оформлении покупки объекта недвижимости на вторичном рынке:

— Налог на переход права собственности (I.T.P. — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) – процент от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

— Муниципальный налог на увеличение стоимости земельных участков (Plus Valia) – налог местных властей, который варьируется в зависимости от муниципалитета. Основывается на оценке роста стоимости недвижимости на момент её продажи.

— сбор на делопроизводство (Gestoria)

— регистрационный сбор при внесении данных нового владельца объекта недвижимости в Регистр собственности (Registro)

— нотариальный сбор (Notario) — процент рассчитывается в зависимости от суммы покупки и коэффициентов населённого пункта.

— проверка записи в Регистре собственности — процент рассчитывается в зависимости от суммы покупки и коэффициентов населённого пункта.

В случае оформления ипотеки к вышеуказанным расходам, при оформлении покупки объекта недвижимости, необходимо обязательное страхование объекта недвижимости (Seguro de Responsabilidad Civil).

Все указанные налоги и сборы рассчитываются исходя из заявленной стоимости сделки. Практически невозможно заранее рассчитать точную сумму налогов и сборов, поскольку значительная их часть зависит от местных коэффициентов. Но правильность уплаты этих налогов строго контролируется, поэтому никаких случаев мошенничества не может быть. Разница между залогом, оставленным у нотариуса и реально уплаченными налогами, возвращается покупателю. Ставка налога может меняться в зависимости от автономной области и провинции.

Содержание недвижимости:

Налог на недвижимость – один раз в год. Impuesto Sobre Bienes Inmuebies (IBI)

Городской налог на мусор

Оплата за коммунальные услуги с коллективной зоной (сад, бассейн, уборка,пользование лифтом)

Оплата за воду и электричество вы платите по счетчику. Абонементная плата за воду и электричество.

Страховка недвижимости (по-желанию) зависит от ценности вашего имущества.При оформлении ипотеки страховка обязательна.

Очень подробно на www.fincasromar.com