Почему жильё в Испании стоит так дорого?
По прогнозам экспертов, в 2003 году повышение цен на испанское жилье должно достичь порядка 10%. Для многих жителей и гостей Испании приобретение жилья продолжает оставаться заоблачной мечтой, а размеры выплат по ипотеке уже дотигли критической отметки. Полгода назад служба исследований рынка недвижимости при банке BBVA предсказала «взрыв» на рынке недвижимости.
По подсчетам специалистов, к концу 2002 года ожидалось тотальное подорожание жилых площадей до 10%. На деле же оказалось, что цены выросли на целых 14%. У большинства реальных и потенциальных приобретателей недвижимости возникает законный вопрос: почему ситуация сложилась именно таким образом?
Началась проблема несколько лет назад, когда дикое подорожание строительных материалов заставило обратить на себя внимание. Плюс ко всему в 70 годах в Испанию дружным потоком хлынули эмигранты. Это способствовало увеличению спроса на жильё за последние несколько десятилетий. Риэлтерские и строительные фирмы были обязаны быстро отреагировать на сложившуюся ситуацию, увеличив темпы и объемы строительства. Так, только за три последних года в Испании было построено полтора миллиона новых квартир и домов. В других обстоятельствах такие темпы строительства были бы просто рекордными, если бы не обвал национальной валюты, заставивший многие и многие семьи взять на себя долгосрочные долговые обязательства. И все это на фоне кажущегося экономического благополучия, которое подогревало у населения иллюзию тотальной доступности всех благ современной цивилизации.
Как следствие, двумя годами позже затраты на приобретение жилья стали обратно пропорциональны ценам на него: другими словами, окончательная стоимость квартир повышалась, а стоимость ипотеки снижалась, а проценты достигли небывало низких уровней. Казалось бы, всем нужно радоваться. Горожанам – потому что они могли позволить себе купить жилплощадь не выкладывая за нее большей части своего заработка, финансовым структурам – потому что они могли компенсировать падение нижних границ своих доходов из-за снижения процентов за счет увеличения количества предоставляемых ипотечных кредитов. Однако все хорошее когда-нибудь кончается.
Проценты продолжали оставаться низкими, а вот цены все продолжали возрастать. Наконец они превысили и оставили далеко позади темпы роста заработной платы. Результат – инфляция – не заставила себя ждать. И, наконец, уровень подорожания недвижимости заметно превысил верхний предел кредитов населению, что поставило многие семьи в весьма сложное положение. По данным Министерства финансов Испании, сегодня в таких испанских провинциях, как Мадрид и Балеарские острова, больше половины семейного бюджета уходит на выплаты по ипотеке. А если быть более точными, выплаты за жилье съедают у семьи целых 69% дохода. Этот показатель превышает какие-бы то ни было разумные цифры: ведь для того, чтобы успешно справиться с погашением стоимости жилья, семья должна расходовать на него не более 1/3 своего бюджета.
Теперь остается лишь надеяться, что нарушившееся равновесие будет как можно скорее восстановлено, так как в противном случае в соотношении цена/доступность следует ожидать нового ухудшения. Ряд экспертов связывают свои надежды с хорошей работой испанской биржи, однако, кто зрит глубже, справедливо полагают, что без кардинальных макроэкономических изменений «жилищный вопрос» будет все более обостряться. По мнению ряда специалистов, для улучшения ситуации необходимо активное изменение земельной политики. Сегодня гражданам необходми новый закон о землепользовании, который поможет избежать ситуации, когда более половины стоимости жилья составляет плата за занимаемую им площадь. Пока что действующее земельное законодательство оставляет большой простор для спекуляций. Кроме того, государственные дома в Испании занимают пока что ничтожно малую долю от общего объема предложения в на рынке недвижимости.За 2003 год подорожание жилья в Каталонии – 17%. Делайте выводы.
Терминология.Перевод с испанского
Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API). (Агент по недвижимости). Сертифицированный профессионал который действует как посредник в сделках с недвижимостью и который обычно получает вознаграждение как процент от стоимости объекта недвижимости (комиссия)
Amortizacion. (Амортизация) Платеж полный или частичный, который осуществляется для погашения кредита.
Amortizacion anticipada. (Преждевременная амортизация). Размер кредита, который возвращается ранее заранее согласованной даты. Может быть полной или частичной. Обычно взымается процент от суммы, возвращаемой раньше времени, чтобы компенсировать финансовый ущерб, который возникает из-за изменения согласованного плана амортизационных платежей. В случае кредитов перменного типа этот процент может быть максимально 1%.
Arbitrio municipal de plusvalia. (Муниципальный налог на добавленную стоимость) Старое название налога на увеличение стоимости земельного участка.
Arras. (Аванс). Сумма денег, которая соответствует части стоимости недвижимости и которую передают продавцу как гарантию того, что покупатель закончит сделку в определенный срок. Если после этого срока покупатель отказывается от сделки, он теряет переданную сумму. И напротив, если продавец не соблюдает согласованный срок и продает недвижимость другому покупателю, он должен вернуть аванс в двойном размере первоначальному покупателю. Если операция заканчивается успешно, аванс зачитывается как часть оплаты за недвижимость.
Avalista. (Поручитель). Персона, которая гарантирует кредит и которая принимает ответственность за оплату в случае если получатель кредита не производит платежи в погашение основной части кредита или процентов.
Cancelacion anticipada. (Преждевременное прекращение). Соглашение и преждевременном зачете согласованных сумм в качестве амортизации по кредиту. Может быть полным или частичным. Обычно взымается процент от выплаченных заранее сумм, чтобы компенсировать финансовый ущерб, который возникает из-за изменения согласованного плана амортизационных платежей. В случае кредитов с переменными процентами эта компенсация может быть максимально 1%.
Cancelacion registral. (Прекращение в регистре). Устранение в Регистре Собственности записи, которая налагает ограничения на недвижимость. Может быть сделано когда ипотечный кредит полностью выплачен, однако тем не менее ипотека также фигурирует в Регистре. Для того, чтобы снять ограничения по ипотеке, необходимо подписать нотариальный акт прекращения ипотеки, который впоследствии должен быть вписан в Регистр, аннулируя органичения на распоряжение участком, к которому относился.
Capital. (Капитал) Номинальная стоимость ипотечного кредита. Общая стоимость непогашенного кредита без учета процентов.
Carencia. (Период бездействия?) Период времени после предоставления ипотечного кредита, в течение которого производятся только выплаты процентов без погашения основной части.
Cargas. (Ограничения). Ограничения в распоряжении (владении) недвижимостью. Их констатируют в публичном документе и вписывают в Регистр Собственности. Примеры таких ограничений — ипотека, право пользования чужим имуществом, условия разрешения итд… Не все ограничения означают экономические права и могут быть прекращены с исчезновением обстоятельств, которые представляют.
Certificado registral. (Сертификат регистрации). Официальный документ, выдаваемый Регистром Собственности, в котором декларируются ограничения в отношении недвижимости.
Comision de apertura. (Комиссия за открытие). Сумма, которая оплачивается за оформление кредита, расходуемая на администартивные, информационные расходы и прочие сопровождающие открытие кредита. Оплачивается один раз и обычно определяется как процент от размера предоставляемого кредита.
Cuota. (Квота) Периодический платеж, который осуществляется в погашение кредита и который частично погашает основной долг и частично проценты.
Diferencial. (Дифференциал) Процент, который добавляется к стоимости соответсвующих индексов в момент переоценки типов процентов по кредиту в случаях кредитов переменного или смешанного типов.
Division horizontal. (Горизонтальное разделение) Официальный документ, посредством которого недвижимость разделяется на разные и отличающиеся части, регистрируемые независимо с назначением каждой из них коэффициента совладения или участия в общей недвижимости. Вписывается в Регистр Собственности.
Documento privado. (Частный документ) Относится к акту юридическому, торговому, административному итд. Это то, что вбирает в себя волю тех, которые соглашаются на что-либо . Например: это догвор купли-продажи, вбирающий в себя волю сторон передать право собственности на какой-либо участок.
Documento publico. (Публичный документ) То же самое, что и Частный документ, но авторизованный Нотариусом, что дает право быть впсианным в Регистр Собственности. Обычно называется «эскритура» и наиболее часто встречающиеся это — ипотека, купля-продажа, начало строительства, горизонтальное разделение итд.
Escritura. (Эскритура) Публичный документ, подписанный и авторизованный нотариусом, который свидетельствует его содержание, что дает ему право быть вписанным в Регистр.
Euribor. (Еврибор). Индекс для официальных ссылок. Определяется как простое среднее дневных процентных ставок, применяемых по спот операциям на протяжении года на рынке межбанковских депозитов Европейского Валютного Союза среди 64 самых крупных финансовых учреждений.
Folleto informativo (Информационная брошюра) Распоряжение от 05.05.1994 о прозрачности ипотечных кредитов и циркуляр 5/94 Банка Испании, который его имплементировал, усатновили что кредитные учреждения должны предоставлять в распоряжение клиентов информационные брошюры, которые включают в себя финансовые и другие характеристики ипотечных кредитов, предназначенных на приобретение жилья.
Gestoria. (Хестория — Дирекция). Общество, которое занимается продвижением эскритуры купли-продажи и ипотечного кредита до их полного вписывания в Регистр Собственности. Гонорары, которые получает хестория за эти услуги вычитаются из налогооблагаемой суммы.
Hipoteca (Ипотека) Действительное право, которое состоит из гарантии выполнения контрактных обязательств с третьей стороной (кредиты, векселя). Вместе с оплатой основной части кредита гарантирует получение процентов, мораториев, расходов сопровождающих возможные судебные и прочие издержки в случае неисполнения платежей. Также и неисключительно, ипотека чаще всего сопровождает сделки с недвижимостью. Формализуется в публичных документах и ваши права обеспечиваются вписанием в Регистр Собственности.
Interes de demora. (Проценты за задержку). Дополнительный процент, который взымается с суммы невыплаченных по кредиту квот и пропорциональны количеству дней, на которые были задержаны платежи.
Indice de referencia. (Ссылочный индекс). Определенные показатели финансовых рынков, которые используются при пересмотре размера процентов кредитов переменного типа. Циркуляр 5/94 Банка Испании установил официальные индексы для использования вышеуказанной процедуры.
Impuesto sobre actos juridicos documentados. (Налог на юридически документированные акты). Этот налог взымается с формализованных актов в публичных документах. В случае ипотеки его база для исчисления это общая ипотечная ответственность и не только исключительно основная часть кредита, кроме и за исключением рассмотренных в законе о замене и изменения ипотек.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles. (Налог на недвижимое имущество). Муниципальный налог, которым облагается недвижимая собственность. Взымается ежегодно на основе кадастровой стоимости, присвоенной участку.
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos. (Налог на увеличение стоимости участка). Муниципальный налог, которым облагается увеличение стоимости участка. По закону продавец является пассивным субъектом налогообложения, если в договоре не указано обратное, что впоследствии должно быть отражено в публичном документе купли-продаже. Сумма налога зависит от количества лет, прошедших после последней продажи, муниципалитета и зоны где находится недвижимость внутри муниципалитета.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales. (Налог на передачу по наследству). Им облагается в числе прочих купля-продажа недвижимости. На большинстве испанской территории он составляет 6%, хотя есть исключения.
Libre de cargas. (Свободный от ограничений). Говорят, что недвижимость свободна от ограничений, если в отношении ее нет никаких ограничений во владении, таких как ипотека, перепись, разрешающих условий, пользований чужим имуществом итд и других ограничений.
Notario (Нотариус). Публичный функционер, который авторизует и свидетельствует содержимое определенных документов, как контракта купли-продажи и ипотечных кредитов. Нотариус определяет легальность всех условий контракта и действует независимо от других сторон. Его гонорары определяются законом.
Nota simple registral. (Нота симпле) Документ, выдаваемый Регистром Собственности, в котором указывается имена собственников….общая и полезная площадь….запись в Регистре и состояние ограничений в отношении какой-либо недвижимости.
Prestamo con techo (Кредит с «потолком»). Ипотечный кредит переменного типа, в котором согласованы максимальные и (или) минимальные границы процентов, которые могут быть пересмотрены.
Prestamo hipotecario (Ипотечный кредит). Сумма денег, предоставляемая, как правило, кредитным учреждением физическому или юридическому лицу с дополнительной гарантией в виде недвижимости. Назначение кредита может быть различным, но наиболее часто предназначается для финансирования покупки недвижимости. Хотя все кредиты обеспечиваются личной гарантией заявителя, кредиты для покупки (постройки) недвижимости включают ипотечную гарантию, чтобы был возможен больший срок возврата кредита.
Prestatario (Заемщик). Лицо получатель кредита, который принимает все обязанности и приобретает все права по контракту, который подписывает с учреждением — кредитором.
Plusvalia Municipal (Добавленная стоимость муниципальная). Старое название Налога на увеличение стоимости земли.
Registro de la Propiedad (Регистр Собственности). Государственное учреждение, которое ведет официальные книги, в которых констатируются все обстоятельства, оказывающие влияние на недвижимость, соответсвующим образом выделенные в этом Регистре. Эти обстоятельства относятся к праву собственности: ограничения, передачи, маргинальные ноты итд.
Seguro de amortizacion de prestamos. (Страхование выплаты кредита). Полис, который гарантирует в случае смерти или инвалидности заемщика выплату кредита, форма, в которой застрахован капитал, служит для прекращения кредита, освобождая от обязанностей оставшихся заемщиков или наследников и освобождая от ограничений недвижимость в случае ипотеки.
Seguro Multirriesgo Hogar. (Многорисковое страхование жилища). Полис, который покрывает различные дефекты, которые могут появиться в жилище по различным причинам. Как указано в Законе об Ипотеке, в случае когда кредит гарантируется ипотекой на жилище, она должна быть покрыта страховкой против инциндентов на стоимость жилища.
Subrogacion (Замещение). Существует две различные концепции
Транзакция, при которой покупатель недвижимости принимает все права и обязаннности другого лица по причине предыдущего кредита, предоставленного под гарантию вышеуказанной недвижимости. Транзакция такого типа наиболее обычна, когда продается новое жилье заказчику этого жилья и когда был получен кредит для финансирования строительства.
Также замещением называют юридический акт замены ипотечного заемщика, например когда заемщик переводит кредит из одного финансового учреждения в другое, в котором лучше финансовые условия.
Subvencion (Субсидирование). Суммы, переводимые в фонд потерь, созданный территориальными Администрациями для покупателей жилья, находящегося под официальной защитой, как часть оплаты за них.
T.A.E. (Tasa Anual Equivalente) (Эффективная годовая ставка — эквивалент): Математическая процедура, посредством которой финансовые условия какого-либо кредита преобразуются в его годовой эквивалент, вплоть до его погашения. Говорят, что для двух кредитов с различными типами процентов и комиссий, но в то же время со сравнимыми рассчитанными Т.А.Е., что по Т.А.Е. имеет условия одинаковые, преобразовывая их в соответствующий годовой эквивалент.
Tasacion (Оценка). Стоимость недвижимости, сертифицированная для строительных организаций. Посредством этого сертификата не только подтверждают реальную стоимость недвижимости, но также она служит основанием для получения необходимого финансирования.
Tipo de interes (Тип процентов). Проценты, которые применяются к невыплаченному размеру кредита для вычисления процентов, которые должны быть уплачены.
Tipo sustitutivo de referencia (Заменяемые ссылочные ставки процентов). Предусмотренные в эскритуре ипотечного кредита индексы постоянные или переменные, которые используются при оформлении кредита, перестают официально публиковаться по какой-либо причине.
Titulo de propiedad (Титул собственности). Публичный документ (эскритура), в которой декларируется собственность на недвижимость и в котором указывается дата и форма, в которой она была приобретена, также ее основные характеристики.
Verificacion (Верификация). Проверка, которую проводят в Регистре Собственности, чтобы определить свободна ли недвижимость от ограничений или нет.
V.P.O. (Vivienda de Proteccion Oficial) (Жилище с официальной защитой). Жилище, чья типология, размеры и цены регламентируются Администрацией, также условия, при которых может быть осуществлена определенная продажа как экономические, так и налоговые со стороны покупателя, которые должны быть выполнены — например объединение семьи, объединение собственности и т.д.
